עו"ד עידו שמואלי // צילום אבי קלמפנר

כיצד מניחים את היסודות לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח?

מה מניע את ההתחדשות העירונית, כיצד להניח את היסודות הנכונים ומדוע כדאי לשקול "איחוד" בניינים? // דעה

מגדילים 03.03.2019

תמונה: עו"ד עידו שמואלי // צילום אבי קלמפנר

מאת: עו"ד עידו שמואלי ועו"ד תמר אלטשולר

איך מתחילים ליזום את הדבר המופלא הזה שנקרא "פרויקט התחדשות עירונית", שמעורבים בו כל כך הרבה גורמים? מופלא מכיוון שיש כל כך הרבה מעורבים, דעות, אינטרסים, מגבלות וחסמים, החיבור ביניהם וההצלחה לרתום את כל המעורבים לתהליך, יש בה סינרגיה קסומה ובכל זאת, כל פרויקט מספר סיפור שונה וכשהפרויקט מוצלח, כל המעורבים רוצים לקבל את הקרדיט המגיע להם, ובצדק.

לו רק הייתה נוסחה שאם נפעל על פיה נוכל להצליח בכל פרויקט אך בכדי להבין את הדרך ואם היא נכונה, צריך לחזור ולבחון בפרויקטים השונים את נקודות ההתחלה. בנושא זה נדון, בין היתר, בוועידה הארצית להתחדשות עירונית, שתקיים "מידע כנסים", ביום ראשון ה-10.3.2019 במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל-אביב.

המנוע: התמורה הכספית
כידוע, התחדשות עירונית מכח תמ"א 38, הן עיבוי בינוי והן הריסה בנייה, נולדה מתוך צורך ורצון של המדינה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה כך שהבניינים יעמדו בתקנים המחויבים, אולם בפועל מה שמניע את רוב הבעלים הנה התמורה וההשבחה שצפויה להם כתוצאה מהפרויקט.

פנייה ראשונה לקיומו של פרויקט יכולה להיות של יזם או "קבלן חתימות" לבעלים או של קבוצת בעלים שיהוו בהמשך את גרעין הנציגות, ליתר הבעלים, כדי לעניין, לבחון ולחלום. זה הניצוץ הראשון וכדי שלא יהיה פיצוץ בלתי מבוקר בשלב מאוחר יותר, נדרש להניח יסודות טובים להמשך הדרך.

מהם יסודות טובים לפרויקט התחדשות עירונית?
ראשית, לא לחתום על כל מסמך שמוגש לבעלים אלא לאחר שאושר על ידי עורך דין מנוסה, וכמובן לוודא כי החתימה על מסמך זה נעשית במקביל על ידי קבוצה רחבה ככל היותר במשותף, כדי לא "לסנדל" את עצמכם ולהימנע ממחנאות.

לשם כך, נדרשות מספר פעולות ראשונות במקביל, אסיפת בעלים ובחירה ומינוי נציגות שתפעל לקידום הפרויקט אשר תהווה את הגורם המקשר בין הבעלים לבין גורמים חיצוניים, כמו כן, מינוי עורך דין, שיטפל וילווה את שתי הפעולות הראשונות הנזכרות לעיל.

שקיפות בגיבוש הדיירים
כאשר ישנה היתכנות לביצוע פרויקט, הן תכנונית והן בכדאיות כלכלית, הקושי הגדול ביותר הוא גיבוש הבעלים לחתימת הסכם, אך ככל ונעשו הפעולות המקדימות הדרושות, בשקיפות ובשיתוף עם הנציגות נוסח סופי של הסכם תמ"א 38, ישנה סבירות גבוהה שההסכם ייחתם על ידי הרוב החוקי הדרוש מהר ובקלות רבה יותר.

ישנו הבדל גדול בין אזור תל אביב והסביבה בהן ערך הקרקע ושווי הדירות גבוה, כמו כן היוקרה בביצוע פרויקט במרכז תל אביב, לעומת ערים רחוקות יותר במעגל השני השלישי והרביעי, אך יש לזכור כי דווקא בהן על אף הערכים הכספיים הנמוכים, התחדשות העירונית יכולה להיעשות בהיקפים גדולים יותר, שתהיה אף משמעותית יותר עבור האוכלוסייה שברובה מתגוררת בבניינים עצמם, כשההשבחה תהיה גדולה יותר מעצם השדרוג, לשיפור איכות החיים בתכנון נכון של השכונה.

פרויקט משותף לבניינים
שיפור איכות החיים, איננה מתבטאת רק בהוספת מעלית, ממ"ד או מרפסת, אלא מצריכה חשיבה מקיפה על איכות החיים לאחר ביצוע הפרויקט, הגדלת הצפיפות והעומס על התשתיות.

הפתרון הנכון הוא לחבור לבניינים סמוכים ולבחון אפשרות לפרויקט משותף, על תא שטח גדול שיאפשר פתרונות תחבורתיים ואחרים, כגון בנייה לגובה והשארת שטחים ירוקים או שטחים לצורכי ציבור.

ומנגד, במידה וייגרם נזק במהלך הפרויקט, ההשפעה שתהיה לבעלי הדירות בפריפריה גדולה יותר, כשלרוב המדובר בדירתם היחידה וברכוש המשמעותי הגדול ביותר עבורם ולכן, הכרחי לוודא שהיסודות לקיומו של הפרויקט, בכל ההיבטים והצמתים, יהיו איתנים וטובים, כשלנגד עיניהם  של כל המעורבים ובפרט לנציגות, עורך הדין והיזם, ביחס לכל פרויקט ובכל מקום, נקודת המוצא היא לגשת לפרויקט בזהירות המרבית ההכרחית כשטובת הבעלים תהיה בראש סדר עדיפותם תוך המעטה בסיכונים הכרוכים בביצוע פרויקט.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות