עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

מהן השלכות חוק השכירות החדש על תמ"א 38?

מדוע עלול החוק, שנכנס לתוקף לפני כשנה, להוות מכשול למימוש פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 וכיצד ניתן להתגבר על המכשול?

מגדילים 02.07.2018

תמונה: עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

מאת: עורכי הדין דנה פליקר וזיו גרומן

בקיץ 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה במטרה ליצור שוק שכירות הוגן יותר כלפי שוכרי הדירות. מדובר בתיקון קוגנטי, כלומר שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת השוכר (בדומה לחוק המכר, שם נקבע כי לא ניתן להתנות, אלא לטובת רוכש הדירה).

במסגרת התיקון הנ"ל התווסף פרק נוסף לחוק, העוסק בסוגיות הקשורות להסכם השכירות בדירת מגורים ומסדיר נושאים כגון: תיקון ליקויים במושכר ועל מי חלה החובה לתקן; ביצוע שינויים במושכר; מתי המושכר אינו ראוי למגורים; הגבלת הערבויות והבטוחות שעל השוכר להמציא למשכיר ועוד.

שינוי נוסף ולא פחות חשוב, שנכלל במסגרת התיקון, עוסק באפשרות הצדדים לסיים את תקופת השכירות בטרם המועד הקבוע בחוזה (ולא בגין הפרת החוזה ע"י מי מהצדדים). נקבע, כי תנאי בחוזה שכירות למגורים המאפשר למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו – בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול. משמעות התיקון היא, שחוזי שכירות הכוללים הוראה המאפשרת למשכיר להודיע לשוכר, בהודעה חד צדדית, לפנות את הנכס – בטלה, אלא אם מדובר בזכות הדדית שמאפשרת גם לשוכר להודיע על פינוי הנכס על ידו בהודעה חד צדדית.

השלכות חוק השכירות החדש על תמ"א 38 הריסה ובנייה
התיקון הנ"ל מקבל חשיבות רבה בפרויקטים של פינוי בינוי (הריסה ובנייה) ותמ"א 38 לאור העובדה שאחת מההתחייבויות היסודיות של בעלי הדירות כלפי היזם בהסכמים אלה, היא התחייבות לפנות את הדירות הקיימות מכל אדם במועד שיידרשו לכך על ידי היזם. לרוב, ניתנת לבעלי הדירות התראה מראש של 90 יום או 120 יום לאחר קבלת היתר הבנייה. בהתאם לכך, בעלי דירות רבים המשכירים את דירותיהם, מכלילים בחוזה השכירות סעיף לפיו הם רשאים להודיע לשוכר, באופן חד צדדי, על פינויו מהדירה בהתראה של 90 יום.

ואולם, לנוכח התיקון לחוק, אם אין בחוזה השכירות הדדיות בסעיף הפינוי, המאפשרת, כאמור, גם לשוכר להודיע על הפסקת החוזה מצדו, נור מצב לפיו בעל הדירה לא יכול לפנות את השוכר בהוראה חד צדדית. פועל יוצא הוא שבעלי הדירות עלולים למצוא עצמם מפרים את הסכם הפינוי בינוי או התמ"א מול היזמים.

לפיכך, בכדי להימנע מאי נעימויות מיותרות, מומלץ מעתה ואילך להקפיד לכלול בחוזי השכירות תנאי הדדי המאפשר הן למשכיר והן לשוכר להודיע על סיום תקופת השכירות מוקדם מהקבוע בהסכם השכירות לפחות  90 יום מראש (בכל הנוגע למשכיר), והשוכר יוכל להודיע על ביטול החוזה לפחות 60 יום מראש.

*הכותבים הם עורכי דין ממשרד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות