ירושלים: ועדת ערר צמצמה את מספר הקומות בתמ"א 38 בבניין לשימור | depositphostos

ירושלים: ועדת ערר צמצמה את מספר הקומות בתמ"א 38 בבניין לשימור

"יש משום פגיעה באינטרס התכנוני והציבורי, בבחינת יצא הציבור קירח מכאן ומכאן: מן הבחינה התכנונית, מדובר בבינוי שאינו מיטבי למגרש, ומבחינת אינטרס השימור, התכנון אינו שומר על מאפייני המבנה המקורי"

רונן דמארי 02.07.2018

ועדת הערר המחוזית בירושלים קיבלה לאחרונה ערר שהגישו שכניו של בעל קרקע בירושלים, וקבעה כי יינתן היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 רק בכפוף לצמצום מספר הקומות במבנה.

הערר עוסק בבקשה להיתר להריסה חלקית של מבנה קיים ובנייתו מחדש ברחוב הרכבת בשכונת המושבה הגרמנית בירושלים. המבנה הקיים הוא בנין קטן יחסית בן שתי קומות, מהן קומה אחת שמרביתה מתחת למפלס הקרקע, וגג רעפים.
הבקשה הוגשה בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית 10038, אשר מאפשרת להכיר בהריסת מבנה קיים, למעט חזיתות לשימור, כהריסת המבנה כולו לעניין הזכויות הנובעות מהוראות התכנית במסלול "הריסה ובניה מחדש".
במסגרת הבקשה שהוגשה, מוצע לשמר את חזיתות המבנה, תוך הריסת יתר חלקי המבנה, חיזוקו ותוספת קומות, כך שיתקבל מבנה בן 6 קומות – קומת מגורים תת קרקעית, ארבע קומות מליאות וקומה בחלל גג רעפים מוגבה.
באשר לקומה בחלל גג הרעפים יצוין כי מבוקש גג רעפים מוגבה מאוד, במטרה שהחלל שיוכל לשמש למגורים יהיה דומה מבחינת היקפו לקומה שלימה. בחלקו הדרום מערבי של המגרש אשר משמש כיום כחצר, מבוקשת בניית אגף חדש בן ארבע קומות מליאות, מעל קומת חניה ומחסנים. מבחינת יחידות הדיור מתבקשת תוספת שתי יחידות דיור על השתיים הקיימות.

נציגת מתכננת המחוז בוועדה המליצה להפחית קומות אולם בעל הנכס סרב
העוררים, בעלי זכויות בבניין הגובל במקרקעין נשוא הערר, טענו בפני הוועדה כי זכויות הבנייה, תכסית הבנייה, גובה הבינוי ומספר הקומות בבינוי המבוקש חורגים ממגבלות תכנית 62 ומהמדינית התכנונית החלה במקום, מכוח תכנית האב. לאור זאת, טוענים העוררים, כי מעבר לפגיעה באיכות חייהם ובהנאתם מקניינם בגין רעש, הסתרת אור, הסתרת שמש וקו רקיע, יש בבינוי המוצע פגיעה באופייה הכללי של המושבה הגרמנית, היות ואינו תואם את אופי האזור. לטענת העוררים, הבינוי המבוקש הוא חריג לבנייה באזור וברחוב ואף "יהווה תקדים שלילי לבנייה בהיקפים ובגובה חריגים שאינם מתאימים לרחוב ולאזור".   

יצוין כי נציגת מתכננת המחוז בוועדה, העלתה אפשרות להפחית את מספר הקומות באגף המוצע לשימור אולם בעל הנכס העדיף להשאיר את התכנון המקורי ללא שינוי.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים ואף התרשמה מהדמיות שהציג החליטה הוועדה לקבל את הערר בחלקו, כשהיא דוחה את הטענות בהיבט הסתרת הנוף והאור.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה בין היתר: "שיקול חשוב הוא מדיניות התכנון באזור, אשר בעיר ירושלים מעוגנת בתכניות אב שהוכנו לגבי חלק ניכר מהעיר. שיקול זה נכון לגבי כל בקשה לפי תמ"א 38, ואולם בפרט לגבי בקשה לפי תכנית 10038, אשר מתייחסת במסגרת הוראותיה למדיניות התכנון בעיר ירושלים. בפרט הדברים ברורים לגבי מתחם העיר ההיסטורית ולגבי בקשות להריסה ובניה מחדש, כאשר במקרה זה הובהר בתכנית 10038 הכלל – פעולה לפי מדיניות התכנונית, וכן הובהר כי החריג דורש נימוק והתייחסות למידת החריגה ונחיצותה

"בענייננו, קובעת תכנית האב שבאזור המקרקעין ניתן לאשר בינוי של חמש קומות. בנוסף, מאחר שהנכס פונה לפארק המסילה, מצוין במסמך המדיניות שניתן לשקול גם בינוי גבוה מכך. עם זאת, נקבע בתכנית האב חריג המתייחס למבנים הכוללים גג רעפים. לגבי אלה נקבע שניתן לאשר הרחבות עד שלוש קומות בלבד וקומה נוספת לשימוש במגורים בחלל גג הרעפים.

בהתאם לבקשה שבפנינו, הן הבינוי הקיים לשימור והן התכנון המוצע כוללים גג רעפים. מכאן שמדיניות התכנון באזור מגבילה את הבינוי באגף לשימור בדרך זו (שלוש קומות וגג רעפים). לצד זאת, מאפשרת מדיניות התכנון בינוי של חמש קומות באגף החדש, אשר ניתן להקים לצד המבנה".

הוועדה הוסיפה כי מהבחינה המהותית היא אינה יכולה לקבל, ללא דיונים מעמיקים וממושכים שיביאו לבחינה מחודשת של יסודות הבקשה,  אפשרות שלפיה יינתנו למבקש ההיתר ההטבות הכרוכות במימוש תמ"א 38 במסלול הייחודי של הריסה חלקית מטעמי שימור, תוך ביטול גג הרעפים. שכן בכך יאבד המבנה לדעת הועדה את צביונו המקורי.

עוד נאמר בהחלטה: "במקרה נשוא הערר ייתכן שניתן היה לבחון ויתור מוחלט על שימור הבניין, וככל שהחלטה זו הייתה מתקבלת היה נבנה במקום בנין מודרני ובו מרתף חניה מלא. לעומת זאת, בהצעה שהועלתה בישורת האחרונה יש משום פגיעה באינטרס התכנוני והציבורי, בבחינת יצא הציבור קירח מכאן ומכאן: מן הבחינה התכנונית, מדובר בבינוי שאינו מיטבי למגרש, ומבחינת אינטרס השימור התכנון אינו שומר על מאפייני המבנה המקורי".

בסופו של דבר החליטה הוועדה כי תותר הגבהת גג הרעפים במטר אחד בלבד מפני רצפת הקומה הרביעית, על מנת לאפשר את השימוש בחלל הגג: "בכך יהיה גם משום הפחתה מסויימת בגובה המבנה ויתייתר הצורך לדון האם יש להצדקה לחריגה, במישור הגובה האבסולוטי, מהקבוע בתכנית האב. לאור האמור מתקבל הערר בחלקו וניתן יהיה להנפיק את היתר הבניה ככל שהבקשה תתוקן לגבי הבינוי בקומת הגג".

הוועדה הוסיפה כי ככל ובעל הקרקע  מבקש לבטל את שימור החזיתות או לבטל את גג הרעפים, הרי ביכולתו לנקוט בהליך הנדרש לשם קבלת החלטה חדשה של הועדה המקומית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות