עו"ד דן הלפרט // יחצ
עו"ד דן הלפרט // יחצ

הערבויות חשובות יותר מהכל בפרוייקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

מאת: עו"ד דן הלפרט

כרמלה קופר 16.08.2017

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות מורכבות ורוויות סיכון. הסיכון הרב לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג זה נובע מהאפשרות לקריסתו (חס וחלילה) של היזם עימו התקשרו במהלך ביצוע הפרוייקט וטרם השלמתו.  במקרה זה יקום סיכון ממשי לנכס בו מבוצע הפרוייקט. זהו תרחיש אימים עבור בעלי הדירות ולכן יש למקד את עיקר תשומת הלב במסגרת המשא ומתן מול היזם בקביעת בטוחות הולמות.

לפיכך, התרכזות בעלי הדירות המקדמים את הפרוייקט בעיקר במישור המסחרי של העסקה ובתמורות המוצעות להם (שטח דירה גדול יותר, מרפסת, מחסן, חניה וכו') היא טעות. הנושא החשוב מכל בפרויקטים מסוג זה מבחינתם של בעלי הדירות הוא ללא ספק  הבטוחות (ערבויות) המוענקות לבעלי הדירות במסגרת הפרוייקט. יש להשקיע את מירב תשומת הלב ולנהל משא ומתן מיטבי ועיקש על מנת למקסם את היקפן ואיכותן של הבטוחות.

לכן, נדרשנו לסוגיה והבאנו לכם את רשימת הערבויות המחוייבות בפרויקטים מסוג זה, על מנת להקטין ככל הניתן את הסיכון לבעלי הדירות.

ערבות חוק המכר

זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה. מדובר בערבות זהה לזו שתקבלו בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדל היחידי הוא בשווי הערבות. בעוד שבעת רכישת דירה מקבלן תקבלו ערבות כנגד כל תשלום ותשלום שתשלמו לקבלן (שהרי התשלומים לקבלן מבוצעים בפריסה ובגין כל תשלום ותשלום עליכם לקבל ערבות חוק מכר), בפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שוויה של הערבות הינו כשווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרוייקט (שהרי אתם מוסרים לקבלן בתחילת הפרוייקט ומראש את כל מה שיש בידכם (הדירה הישנה וזכויות הבניה שלכם) ולכן זכאים לקבל ערבות חוק מכר בשווי כל התמורה לה אתם זכאים בפרוייקט).

כיצד יקבע שווי הדירה החדשה שאתם צפויים לקבל? שווי זה יקבע על ידי השמאי של הבנק המלווה את הפרוייקט. יש לדאוג שהדו"ח שיערוך השמאי יבוצע במועד הקרוב ביותר למועד פינוי הדירות הקיימות (בטרם הריסת הבניינים הקיימים), על מנת שהשווי יהא עדכני ומדוייק ככל הניתן. ערכה של הערבות יוצמד כמובן למדד תשומות הבניה.

התנאים למימוש הערבות

שימו לב- ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה ולפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק בהתקיים התנאים הנקובים בה. התנאים למימוש הערבות הינם בעיקרם חדלות פרעון של היזם. זאת אומרת, כי רק במקרה של 'חדלות פרעון' של היזם או במקרה שהיזם לא יוכל להעניק לכם את הדירה אותה התחייב להעניק במסגרת הפרוייקט, תהיו רשאים לפנות לבנק שהנפיק את הערבות ולדרוש את מימושה.

וכיצד תמומש הערבות? בעת מימוש הערבות יוכל הבנק לבחור באחת משתיים- או לשלם לכם את שווי הדירה החדשה לה הייתם זכאים או- להכניס יזם אחר לנעלי היזם שקרס על מנת שיסיים את הפרוייקט וימסור לכם את הדירה לה אתם זכאים.

חשוב לדעת!

אנו דורשים עבור לקוחותינו שיפור ושידרוג של הערבות בדרך של הוספת עילות מימוש. ניתן, למשל, לקבוע כי מימוש הערבות יתאפשר גם כאשר היזם הפסיק את עבודות הבניה למשך תקופה משמעותית או כאשר היזם מאחר באופן משמעותי בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות.

ערבות שכירות

לפני הריסת הבניין הקיים, תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם ישלם לכם דמי שכירות (שערכם יקבע על ידי שמאי או בדרך אחרת עליה יסכימו הצדדים- למשל על פי שווי דמי השכירות המשולמים לכם בפועל על ידי שוכרי הדירה), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה.

ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם. כדי למנוע מצב ביש זה, נדרוש לקבל מהיזם ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. ערבות זו תהא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לדרוש ולוודא שהערבות תהא תקפה במשך כל תקופת הבניה, היינו שתכסה את כל התקופה שממועד פינוי הדירה הקיימת ועד החזרה לדירה החדשה.

אנו דורשים עבור לקוחותינו כי היזם יעמיד את שווי הערבות על שווי דמי השכירות לכל תקופת הבניה. לדוגמה, בבניין בו 10 דירות, דמי השכירות החודשיים לדירה הינם 5,000 ₪ ותקופת ביצוע העבודות צפויה להיות 24 חודשים- נדרוש ששווי הערבות יהא 1,200,000 ₪ [10* 5,000 ₪ * 24 חודשים]. נקבע מנגנון לפיו ככל שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו, הבניה תתקדם כמתוכנן והיזם ישלם לכם את דמי השכירות במועד, יופחת שווי הערבות מעת לעת.

אל תסכימו לערבות בשווי נמוך (כמו למשל שווי של 6 חודשים או 12 חודשים) שהרי במקרה של קריסת היזם, זהו סכום השכירות שיעמוד לרשותכם, ודומה כי סכום זה לא יספיק.

ערבות מיסוי

מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרוייקט התחדשות עירונית, אולם יש לזכור כי קיימים חריגים לפטור ויתכן ואינו חל על בעלים זה או אחר, משמע יתכנו מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית" ויחול חיוב במס בגין הפרוייקט. היזם מתחייב לשאת בחיובי המס של הפרוייקט, אולם השומות ברשויות המס נפתחות על שימכם, לכן במקרה של קריסת היזם, יתכן ותיוותרו עם חוב הרשום על שימכם כלפי רשויות המס. על מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס. במקרה של קריסת היזם או העדר תשלום המס על ידו, נוכל לממש את הערבות לצורך תשלום חיובי המס הנובעים מהפרויקט.

ערבות בדק

ככל דירה חדשה הנמסרת על ידי יזם/ קבלן, יתכן ובדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בניה, פגמים או אי התאמות שונים כגון רטיבויות וכדומה. נכון,  אנו מחילים את חוק המכר (דירות) כך שיחולו החובות שקובע החוק על היזם בפרוייקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם, לעיתים, יזמים אינם ממהרים לתקן ליקויים בדירות שמסרו (ולעיתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה). במקרים אלה, יש צורך בהגשת תביעה כנגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט. על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. סכום הערבות יקבע במסגרת המשא ומתן שבין הצדדים. הערבות תהא אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.

ערבות רישום

נסח הטאבו בו רשומות זכויותיהם כבר לא רלוונטי בסיום הפרוייקט, שהרי דירותיכם בדרך כלל שינו את מיקומן ואת שיטחן ואף נוספו דירות נוספות בבניין החדש. לכן, יש לפעול לתיקון נסח הטאבו. היזם מתחייב לבצע את התיקון האמור באמצעות עורכי הדין שלו. אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון. לכן, נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו, כך שככל שהתיקון לא יבוצע על ידי היזם בתוך המועד שנקבע בהסכם, תוכלו לממש את הערבות ולעשות שימוש בסכום הכסף שתקבלו על מנת לשכור שירותיו של עורך דין אחר שיבצע את התיקון.

ערבות משלימה

לאחר שהגענו עד כאן, חשוב להבין שמימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות לא זניחות. למשל, ככל שתידרשו לעתור לבית המשפט לצורך מימוש הערבות, הרי שתצטרכו לשלם שכר טרחה ואגרת בית משפט. אלו סכומים לא זניחים וקשה יהיה לגבות אותם מבעלי הדירות. לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים כנגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.

ערבות ביצוע (תמ"א 38/1)

בפרוייקט מסוג תמא 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים, הרחבת הדירות ובניית דירות נוספות) נדרוש ערבות ביצוע. נשאף למיקסום שווי הערבות על מנת שניתן יהיה לממשה במידה והיזם קרס ולשלם בכספי המימוש את ההוצאות שידרשו לקידום הבניה. יש לשאוף ששוויה של הערבות יאפשר לשלם את עלויות השלמת העבודות עבור בעלי הדירות כפי שהתחייב היזם בהסכם. גם את אופיה של הערבות יש לקבוע (מוטב לדרוש כי חלקה של הערבות יהא אוטונומי).

ערבויות נוספות

לעיתים נדרוש ערבויות נוספות. הדבר תלוי בכלכליות הפרוייקט ובסיכון שהוא מטיל על בעלי הדירות. לכן, אנו בוחנים כל פרוייקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן.

לסיכום:

פרוייקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים ובעלי סיכון (במיוחד הפרויקטים שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים). לכן, חשוב מאוד ליתן תשומת לב מיוחדת לנושא הערבויות. יש לנהל משא ומתן עיקש, לעמוד על איכותן של הערבויות ולנסח היטב את פרק הבטוחות בהסכם.

מובן, כי מוטב להתייעץ ולהסתייע בעורך דין מומחה בתחום .

 

הכותב, עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

לאתר האינטרנט של המשרד

איך לקדם פרוייקט תמ"א 38 להצלחה? הרצאה של עו"ד דן הלפרט

תמ"א 38 – כיצד לנהל משא ומתן מסחרי? תקציר ההרצאה – עו"ד דן הלפרט

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות