גיא שטרן // באדיבות אתר מדלן

האטה בשוק דירות היוקרה בישראל

ניתוח של אתר מדל"ן הראה: מספר עסקאות היוקרה שמתומחרות במעל 4 מיליון ש"ח בשפל של שנתיים. כיצד הדבר ישפיע על עסקאות תמ"א 38?

דניאל דותן 24.08.2017

האם חלה האטה בשוק דירות היוקרה בישראל?

על פי בדיקה שערך אתר מדלן, החל מהרבעון האחרון של 2016 חלה ירידה בשיעור של כ-50% במספר העסקאות שבוצעו במחיר הגבוה מ-4 מיליון ₪. הבדיקה מעלה שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 התבצעו בממוצע מדי רבעון כ-580 עסקאות, החוצות את רף ה-4 מיליון ₪, בעוד ברבעונים האחרונים מדובר על כ-300 עסקאות שהתבצעו באותה רמת מחירים בממוצע.

האטה בשוק דירות היוקרה באדיבות אתר מדלן
באדיבות אתר מדלן

בשנת 2016 המחירים המשיכו לעלות, כך שניתן היה לצפות שחלקן היחסי של הדירות היקרות (מעל 4 מיליון ₪) מכלל העסקאות שהתבצעו יגדל באופן עקבי. אולם הבדיקה מציגה תמונה שונה לחלוטין.

על פיה, החלק היחסי של הדירות היקרות (מעל 4 מיליון ₪) שנמכרו מכלל העסקאות נמצא גם הוא במגמת ירידה. למעשה היקף עסקאות היוקרה הגיע בסוף 2016 לאותה רמה שנרשמה ב-2014 וזאת למרות שכיום המחירים גבוהים ביותר מ-20%.

האטה בשוק דירות היוקרה באדיבות אתר מדלן
באדיבות אתר מדלן

מדוע בעצם שוק דירות היוקרה בישראל נמצא במגמת ירידה? מה הוביל לכך?

גיא שטרן, סמנכ"ל המכירות באתר מדלן, אומר: "בדיקה של אתר מדלן מצאה, שבשוק הנדל"ן ישנה מגמת האטה בהיקף המכירות של דירות המתומחרות במעל ל- 4 מיליון שקלים. את ההאטה ניתן לזהות בכל חלקי הארץ הן בדירות חדשות והן ביד שניה. מדובר בירידה הן במספר האבסולוטי של היקף העסקאות, והן בחלק היחסי (האחוז) של עסקאות ברמת המחירים הזו מכלל העסקאות בשוק.
מגמה זו באה לידי ביטוי גם בלוח הדירות של אתר מדלן: בבחינת משך זמן הפרסום של מודעות למכירת דירות מעל 4 מיליון ₪ בלוח, מצאנו כי דירות ברמת המחירים הזו מממתינות על המדף כ-20%-30% יותר מאשר בעבר.
האטה זו יכולה להיגרם כתוצאה ממכלול של גורמים, החל משינויים רגולטורים ופיננסים, ועד להתנהגות צרכנית".

כיצד פרויקט מחיר למשתכן השפיע על כך?

"תוכנית הדגל של הממשלה להוזלת מחירי הדיור (מחיר למשתכן), צמצמה משמעותית את היצע הדירות עבור משפרי דיור, כך שנוצר קיפאון מסוים בשוק זה, שהתבטא גם בירידה בהיקף עסקאות היוקרה. מאחר ורמת הביקוש בשוק החופשי במגמת ירידה, משפרי דיור שמעוניינים לעבור לדירות ברמת מחירי יוקרה, יתקשו למכור את דירתם.
בנוסף לכך, רפורמות ממשלתיות בהן ביטול הפטור ממס שבח, העלאת מס רכישה ומס על ריבוי דירות הרחיקו משקיעים מהשוק, מה שהתבטא במידה רבה בשוק דירות היוקרה".

כיצד המשך ההאטה בשוק היוקרה ישפיע על עסקאות במסגרת תמ"א 38?

"חלק מהדירות החדשות העונות לקריטריון של דירות יוקרה (לרוב פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים), הן דירות חדשות בפרויקטי תמ"א 38 בעיקר בשכונות מבוקשות בתל אביב יפו.
מכיוון שמימון הפרויקט נשען במקרים רבים על מכירה של אותן דירות בודדות, המשך מגמת ההאטה בשוק דירות היוקרה בעיר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38  ולהגביר את מידת הסיכון ליציבותם של יזמים ללא גב פיננסי. ייתכן ופרויקטים שלא הגיעו לשלב הביצוע יעצרו, או לחלופין יזמים יאלצו לחסוך בעלויות דרך הפחתת התמורות לבעלי הדירות".

מה הצפי לשנים הבאות מבחינת שוק דירות היוקרה בישראל?

"התשובה לשאלה זו מורכבת ומכילה מגוון רב של פרמטרים. מדובר בשאלת מחקר מורכבת שצריכה לבחון היבטים כלכלים, תכנוניים, רגולטורים ועוד".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות