תמ"א 38 בוטלה | תמ"א 38 1 - עו"ד גילעד ושדי

תמ"א 38 הפריפריה VS המרכז

האם תכנית המתאר הארצית היא בעצם תכנית מתאר אזורית?!

מגדילים 13.11.2017

מאת: עו"ד גילעד ושדי, מתמחה בנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית

עו"ד ושדי מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

תמ"א 38 הנה תכנית מתאר ארצית אשר תכליתה להגן עלינו ע"י חיזוק בניינים ישנים וגם להוסיף ממ"ד אשר עתיד להגן עלינו בעימות הצבאי הבא. למרות כוונות המחוקק הפכה תכנית המתאר הפכה לעסק כלכלי משגשג אשר הציף את ענף הנדל"ן במאות יזמים חדשים אשר מתחרים על היצע אדיר של מבנים ונהנים מפריחה ושגשוג במרבית המקרים.

בית שאן, עפולה, טבריה וצפת


בארצנו הקטנטונת ישנם אזורים אשר מבחינה ססמולוגית שונים אחד מהשני באופן מהותי. יישובי החוף נהנים מביטחון משמעותי בכל הקשור לרעידות אדמה לעומת הישובים הנמצאים במוקדים מועדים לפורענות על השבר הסורי אפריקאי.

בית שאן, עפולה, טבריה וצפת נמצאים עפ"י מומחים בתחום במוקדי ההתרחשות במקרה של רעידת אדמה עתידית. בערים אלו לא הוקם אף לא פרויקט אחד של תמ"א 38 וזאת לעומת יישובי החוף באזור גוש דן והמרכז שם נראים פרויקטים בכל קרן רחוב ונאמדים במאות רבות של פרויקטים הנמצאים בהליכים כאלו או אחרים. מה עוד, שעל פי רוב 97% מהפרויקטים האמורים נמצאים בין חדרה לאשדוד (כולל ירושלים). יאמרו תושבי הפריפריה – האם תכנית המתאר הארצית היא בעצם תכנית מתאר אזורית?!  מדוע אין התייחסות לצורך של תושבי הפריפריות בחיזוק הבניינים ובהתחדשות כפי שמתרחש בגוש דן?

ניסיונות כושלים לחייב יזמים לבנות

הבעיה וחוסר הענות היזמים לפעול בפריפריה היא כמובן מחירי הדירות והרווחיות בהקמת הפרויקט. יש לזכור כי זכויות הבנייה המוקנות בתוכנית המתאר מדברות על 2.5 קומות בתמ"א 1 – מצב זהה לכלל רחבי ישראל. בשונה מפרויקטים של פינוי בינוי בהם מאושרות לרוב זכויות הבנייה ומכפלת הדירות על פי מחשבון ויכולות להגיע ליחס של 7-8 דירות לכל דירה קיימת (תלוי במחירי הדיור באזור) הרי שבתמ"א 38 זכויות הבנייה זהות ואינן משקפות ומתחשבות במחירי הדיור ובסיכוי להקים פרויקט באזור הספציפי.

כבר הובאו בעבר ניסיונות למצוא פתרונות לחיזוק מבנים בפריפריה בדמות חיוב יזמים לבנות בפריפריה על מנת לקבל היתרים לבנייה באזור המרכז. הדבר לא צלח ותושבי הפריפריה נותרו ללא מענה.

חלוקת ההטבות

נדמה כי דבר דומה נשנה וקורה אף היום במחיר למשתכן בו ניתנו הנחות בגובה מאות אלפי שקלים באזור המרכז לעומת סכומים נמוכים בהרבה בפריפריה. כך מנציחה הממשלה את הבדלי המעמדות ובעצם נותנת סוכריה קטנה לחלש וסוכריה גדולה לחזק.

הטבות המס ליזמים במטרה לעודדם להקמת פרויקטים של תמ"א 38 וכן הקצאת קרקעות במחירים נמוכים ליזמים להקמת פרויקטים של מחיר למשתכן, יוצאות מכיסו של משלם המיסים. אותו משלם המיסים הוא העם אשר מתגורר בשלל חבלי הארץ. אם כן, חלוקת ההטבות למשלם המיסים צריכה להיות רוחבית ולהתקיים על כל תושביה ואזוריה.

ישנם פתרונות

ישנם פתרונות, קברניטי המדינה צריכים להרים את הכפפה ובמסגרת המלחמה במחירי הדיור והניסיון (ארוך השנים) לבצע שדרוג לחוק התמ"א 38 בדמות התיקון הרביעי לבצע שיפור משמעותי בזכויות הבנייה באזורים בהם הכדאיות לוקה בחסר. כמו כן, ניתן לבחון הקצאת קרקעות בתמחור מיוחד ליזמים שיפעלו להקמת פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה ובייחוד במוקדים המועדים לפורענות במקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל.

במקביל , יתכן וניתן לבצע חלוקה שוויונית בדמות סכום קבוע ומוסכם שיינתן לזכאים למימוש בפרויקטים של מחיר למשתכן. ברגע שבו יקבלו סכום שישקף ממוצע הנחות מחיר למשתכן הדבר יעודד צעירים לגשת למכרזים אשר בהם הסכום מהווה אחוז נכבד יותר מסכום הדירה הכולל שאותו ידרשו לשלם בסופו של דבר.  צעד זה ודאי  יעודד אכלוס מאסיבי של צעירים בפריפריה ,יגרום לשחרור לחץ הביקוש באזור המרכז וירגיע את שוק הדיור.

לאתר של עו"ד ושדי

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות