איציק סימון, מומחה לביטוח פרויקטים להתחדשות עירונית, מציג את המדריך המלא לביטוח חבות המוצר בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית: כל מה שצריך לדעת על חבות מוצר לבניין, מאפיינים מיוחדים של חבות מוצר בתמ"א 38, הגנות נדרשות ועוד
איציק סימון // צילום: דני שביט
מאת: איציק סימון, מנכ"ל ומייסד הסוכנות המובילה לביטוחי בניה
יותר ויותר מבנים שעברו התחדשות עירונית לפי תמא 38 מופיעים במרחב האורבני בישראל. בין השנים 2005-2018 אוכלסו 17,907 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38, שבוצעו ב-955 מבנים. על כן, יהיה זה נכון להתייחס במאמר קצר לסוגיה המקבלת פחות תשומת לב מצד קבלנים ויזמים העוסקים בתחום, והיא האחריות לגבי "היום שאחרי המסירה".
פרויקט של תמ"א 38, כמו כל פרויקט בנייה, דורש הכרה בצורך שברכישת ביטוח לאחר מסירה, לרבות מסירה חלקית. זאת מן הטעם שהפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, כשמה כן היא, מבטחת את היזם/הקבלן אך ורק בעת ביצוע העבודות הקבלניות (ובעבודות תחזוקה, בתקופת תחזוקה, מוגדרת בזמן).
לאחר מסירה מלאה או חלקית, "פג תוקפה" של הפוליסה הקבלנית, ועמה פג הפתרון הביטוחי לסיכונים שהיו קיימים במועד המסירה, ואשר יגרמו לנזקים לגוף או לרכוש של צד ג' כתוצאה מליקוי בבניה. לדוגמה, אירוע שהתרחש לאחרונה בפרויקט של תמ"א 38 בצפון. כשלוש שנים לאחר מסירת הבניין המחודש, פרצה שריפה בלוח החשמל הראשי. האש התלקחה מלמטה למעלה, טיפסה בפיר החשמל ולאורך כל קומות הבניין. הדיירים, ביניהם מבוגרים וילדים קטנים, יצאו החוצה בבהלה ונמלטו מהלהבות. חלקם נפגעו כתוצאה מהירידה המהירה במדרגות, חלקם משאיפת עשן, וכמובן שנגרם נזק רב לרכוש עצמו. רק בנס הסתיים האירוע ללא תוצאות ופגיעות קטלניות בנפש.
תאונה מסוג זה איננה נכנסת תחת גדרי הפוליסה הקבלנית, שביטחה את הפרויקט בעת ביצועו. הפוליסה שיכולה לספק מענה לסיטואציה הנ"ל, היא פוליסה לביטוח חבות המוצר.
שימו לב, אין מדובר בעניין של מה בכך. אני יכול להעיד מניסיוני כי תביעות נזיקין אלה מאמירות במהירות לסכומי עתק. ללא כיסוי ביטוחי הולם "ליום שאחרי", הן עלולות במקרה "הטוב" לדרוש משאבים והוצאות כספיות משמעותיות (לצד פגיעה במוניטין), ובמקרה הגרוע למוטט את העסק לחלוטין. כן, ממש כך.
חבות מוצר לבניין? כן, קראתם נכון
ביטוח חבות המוצר הינה פוליסת ביטוח אשר מטרתה לכסות פיצויים בגין נזקים שנגרמו לאחר שהמבנה יצא מחזקת היזם/הקבלן המבוטח. על מנת להפעילה ביום פקודה צריכים להתקיים מס' תנאים מצטברים:
מקור החבות לפוליסה מצוי בעיקר בשני חוקים מרכזיים – חוק האחריות למוצרים פגומים, התש"ם-1990, ופקודת הנזיקין. על פי חוק מוצרים פגומים, בניין נכנס תחת ההגדרה של המונח "מוצר". כפי שנאמר בסעיף 1 לחוק זה, מוצר הינו גם "מוצרים המחוברים למקרקעין, ובניין". בעניין זה חשוב לציין גם את חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, המהווה לעתים תכופות ברומטר לבחינת מידת האחריות של הקבלן אל מול תקופת ההתיישנות החלה על האירוע.
החבות מכוח חוק מוצרים פגומים הינה רק לגבי נזקי גוף. ככל שהתביעה מוגשת בשל נזקי רכוש, היא תוגש בהתאם לפקודת הנזיקין, ותיתמך באחריות הנגזרת מחוק המכר בהתאם לסוג הפריט הלקוי שגרם לנזק.
ישנם כמה הבדלים בין תביעות המוגשות לפי חוק האחריות למוצרים פגומים אל מול תביעות שעניינן בפקודת הנזיקין. לדוגמה, הוכחת האשם. סעיף 2(א) לחוק מוצרים פגומים קובע כי יצרן מחויב לפצות את כל "מי שנגרם לו נזק גוף כתוצאה מפגם במוצר שייצר (להלן – הנפגע), ואין נפקא מינה אם היה או לא היה אשם מצד היצרן" (ההדגשות לא במקור). גם אם הקבלן פעל ללא דופי, והבניין נמסר כשהוא "בנוי לתלפיות", תקלה שגרמה לתאונה בלתי צפויה, ואשר הסבה נזקי גוף כאמור, מקימה את החבות כלפי הקבלן. אמנם בהליך משפטי ניתן לבקש ייחוס "אשם תורם" לנפגע, אך המסר ברור. יודגש גם כי פוליסת חבות מוצר רלבנטית במיוחד עבור יזמים שעל כתפיהם מונחת אחריות בשל נזקים לאחר מסירה, מתוקף האחריות המוגדרת בחוק המכר ונגזרותיו.
"מועד הגשת התביעה"
סוגיה חשובה נוספת לגבי פוליסת חבות מוצר היא שמדובר בפוליסה הנכנסת לפעולה לפי "מועד הגשת התביעה" (Claims Made). לכן, תוקפה תלוי בשני תנאים מצטברים: הן בקיום כיסוי תקף במועד הגשת התביעה, והן בכיסוי רטרואקטיבי הכולל את מועד קרות האירוע, כפי התקופה שנקבעה בפוליסה. כל חריגה, ותהיה זו החריגה הקטנה ביותר, מעמידה בסימן שאלה את תחולת הביטוח. ניתן לסכם חלק זה ולומר כי ביטוח חבות מוצר מעניק ליזם או לקבלן מענה כנגד תביעות בעקבות נזקים שנגרמו לצד ג' לגוף או רכוש, כתוצאה מליקוי במבנה. בנוסף, הביטוח כולל בתוכו גם כיסוי ההוצאות המשפטיות הסבירות לשם הגנה בהליכים משפטיים הקשורים לחבות המוצר.
מאפיינים מיוחדים של חבות מוצר בהקשר של תמ"א 38
כשאנו עוסקים בפוליסת חבות מוצר בהקשר של פרויקטים לפי תמ"א 38, ישנם מספר ניואנסים ספציפיים שחשוב להכיר. היות שהנושא הינו מורכב, נעמוד כאן בקצרה על שלושה היבטים מרכזיים בעניין זה שאין להקל בהם ראש. שנאמר, פוליסת ביטוח עלולה לאבד מעוצמתה אפילו בהתקיים חריגות או סטיות קטנות במיוחד.
הגדרת המוצר– ראשית, חשוב לשים לב לאופן שבו מנוסחת בפוליסה "הגדרת המוצר". הגדרת המוצר היא פרמטר קריטי הקובע את טיב הכיסוי הביטוחי. למשל, האם במקרה של שריפה בלוח החשמל, כמו זה שתואר לעיל, ההגדרה של המוצר בפוליסה הייתה לפי חלק מסוים במבנה או כל המבנה כולו.
אחריות על כל המבנה– שנית, בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה), המהווים את מרבית הפרויקטים בתחום התמ"א (54% לעומת 46% בשנת 2018), קשה לעתים להבחין בין הבניין הוותיק לתוספות של ההתחדשות העירונית. התפיסה הביטוחית צריכה אפוא להיות שמרנית ביותר. יש לראות את היזם/הקבלן כמי שאחראי על כל הבניין כולו.
בקרות אירוע, בין אם בדיאלוג מול חברת הביטוח ובין אם בהליכים משפטיים, יהיה קשה לקבלן לפטור עצמו מאחריות לפי הפרדה (לרוב מלאכותית) בין חלקים במבנה שחוזקו או שודרגו, לבין חלקים שהיו קיימים עוד בטרם נכנסו הפועלים אל השטח, לכן שומה עליו לכלול את שווי המבנה הקיים במחזור המוצהר לחברת הביטוח, אגב מתן ביאור ל"מחזור" כאמור.
מסירה לשימוש "תוך כדי תנועה" – היבט מהותי נוסף שמאפיין פרויקטים של תמ"א 38/1 הוא שמכיוון שמדובר על חיזוק מבנה קיים, פעמים רבות מסירת חלקים מהפרויקט מתבצעת "תוך כדי תנועה". שלא כמו בפרויקטים של תמ"א 38/2 או בניה רגילה, שבמסגרתם המסירה נעשית במועד אחד עם השלמת הפרויקט (וזהו גם השלב שבו מתקיימת הנחיצות בפוליסה לחבות המוצר), בתמ"א 38/1-3- במרבית המקרים הפרויקט נמסר בשלבים.
כל שלב שנמסר לשימוש עלול להיחשב ככזה שיוצא מתחת הגדרותיה של הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, ואמור להיות מכוסה תחת כנפיה של פוליסת חבות מוצר. בגישה שמרנית, מכיוון שהבסיס לביטוח הוא לפי מועד הגשת התביעה, חשוב מאד שהכיסוי יירכש לא עם השלמת הפרויקט אלא עם תחילתו.
מבחן לרצינות היזם ו/או הקבלן
יש הבוחנים את סוגיית קיומם או אי קיומם של פוליסות חבות מוצר ואחריות מקצועית ליזם או לקבלן, כפוליסות רוחב לכלל פעילותם של האחרונים, בראי מידת הרצינות והאחריות שלהם כחברות יזמיות או קבלניות.
מצופה מיזם או קבלן רציני ואחראי לדאוג לרכישת מערך ביטוח רחב ומקיף. גם בכדי להגן על עצמו, אך גם, חשוב לא פחות, להגן על ציבור הדיירים ו/או רוכשי הדירות.
הגנה אפקטיבית לעתיד
בדומה לביטוחים רבים בתחום הבנייה, פוליסת ביטוח חבות מוצר צופה את פני העתיד. ליקויים בבניינים עלולים להתרחש גם שנים רבות לאחר המסירה, וחוק המכר מניח על הקבלן אחריות ארוכת טווח. בסיטואציות מסוימות עד כדי 10 שנים (אחריות מכוח חוק המכר) ו-20 שנה (אחריות לקונסטרוקציה).
על כן, ביטוח חבות המוצר צריך להיבחן לא רק בראייה לעבר (עם כיסוי רטרואקטיבי אפקטיבי), אלא גם עם מוכנות לשאת בו בעתיד. יש לוודא כי הביטוח תקף בכל זמן נתון, לרבות בעת מעבר בין מבטחים, כניסת או יציאת שותפים וכיו"ב.
*הכותב, איציק סימון, הינו מנכ"ל "הסוכנות המובילה לביטוחי בניה", בעל ניסיון של 30 שנה בענף הבנייה ומומחה לביטוח פרוייקטים להתחדשות עירונית
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
