חדש! המדריך המלא להתחדשות עירונית מאת המומחים בתחום

מה הם הסכמי נון שופ או תקן 21 ומהו תיקון 3? מרבית בעלי הדירות המתגוררים כיום במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית ובפרט לתהליכי פינוי בינוי אינם בקיאים כלל ברזי התהליך או במושגים המלווים אותו , ידע מייצר ודאות באמצעותו ירגישו יותר בשלים לחבור לתהליך וידעו למשל מה זכויותיהם? מה צפוי כי הרשות תאשר ליזם? 

מומחים מספקים הסברים על מושגי היסוד הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית וכן כמה המלצות לדיירים או בעלי הדירות  שראו יום אחד מהחלון את השכנים שלהם, הכהסים לגור בפרויקט חדש במקומו של הבניין הישן ומתפורר, ממש כמו שלהם. 

תמ"א 38  [עיבוי ובינוי,  הריסה ובניה ותיקון 3]
מדובר בתכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, המעודדת חידוש של מבנים קיימים על ידי הענקת זכויות בנייה נוספות ליזמים. הדיירים חותמים עסקה עם יזם המשפץ ומעבה את הבניין, מחזק את עמידותו מפני רעידת אדמה, ומשדרג אותו במרכיבים כגון מעלית, מקומות חנייה ועוד. בתמורה, הוא מקבל זכויות בנייה עבור הקמת דירות נוספות על גג הבניין. הליך זה נקרא תמ"א 38 – עיבוי וחיזוק. עם השנים הוכנסו בתכנית מספר תיקונים כדי לייצר כלכליות לתהליך. החשוב שבהם הוא התיקון השני (38/2), אשר מאפשר ליזם לשמור על זכויות הבנייה על פי תמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. כך מאחד היזם את זכויות הבניה הנוספות של הבניין על פי התב"ע שלו – תכנית בנין העיר ומה שמקנה לו תמ"א 38  . עם השנים נתגלעו סביב הליכי תמ"א מחלוקות רבות בין יזמים ודיירים לבין הרשויות שהבינו כי אין להן תשתיות מספקות עבור הדיירים החדשים. אז חוקק תיקון 3 –   שעיקרו הסדרת הזכויות של תמ"א 38 בתקן קבוע על מנת שידעו כיצד לנהוג בכל מקום. כמה קומות ניתן לבנות על בניין של שתי קומות וכמה קומות ניתן לבנות מעל בניין של שלוש קומות וכן הלאה.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית: "בשנת 2005, אישרה הממשלה את תכנית תמ"א 38, תכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. מאז, אושרו ארבעה תיקונים לתכנית. תחילה, הייתה קיימת אי ודאות לגבי אופן חישוב הקומה הטיפוסית במסגרת תוספות הבנייה הניתנות. השאלה שעמדה המחלוקת הינה, כיצד יחשבו את שטח הקומה, האם לפי השטח  הקיים בבניין או שמא בהתאם לזכויות על פי התב"ע?  גישות שונות של מוסדות התכנון, ובין היתר, גישתה של ועדת הערר בתל אביב פירשה את סל הזכויות לפי התכנית החלה על המגרש, כלומר, חישוב סך השטחים המותרים לבניה, להבדיל ממה שנבנה בפועל. כלומר, במקרים בהם לא נוצלו מלוא הזכויות על פי התכנית התקפה, יתווספו הזכויות מכוח התמ"א לחישוב זכויות הבנייה על בסיס הבניין התיאורטי שיכול היה להיבנות מכוח זכויות אלו. מנגד, המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, בדעה כי פרשנות זו אין לה כל עיגון בתמ״א, ועלולה להביא לתוצאות אבסורדיות. בעקבות מחלוקות אלו, וריבוי חילוקי דעות, הגיע תיקון 3 א, שקבע כי חישוב הקומה הטיפוסית ייעשה לפי המבנה הקיים בפועל, ותינתן תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 4 קומות ומעלה, תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני קומה אחת.כמו כן, התיקון קבע בין היתר כי ועדה מקומית רשאית לדרוש מהיזם הפקדת כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות פיצויים, ובנוסף הוראה בדבר זכות הועדה המקומית להכין מסמכי מדיניות לעניין שיקוליה לסרב להיתר בניה. התיקון שפך אור על חוסר הבהירות בנושא, וייצר וודאות תכנונית".

הסכמי נון שופ
הנם הסכמות עקרוניות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית של הדיירים בבניין שלהם. ההסכמים מהווים מעין הסכם בלעדיות לתקופה קצרה מול  גורם אחד. הסכמה עקרונית אשר מנוסחת נכון לא תאפשר פעולות או הגבלות בדירות הדיירים כמו הערות אזהרה או שעבודים ולא יהיה בכוחה לחייב את הדיירים לחתום על הסכם סופי. הדיירים יתבקשו לתת את הסכמתם בשנית בעת הצגת הפרויקט וההצעה הסופית (הסכם ההתחדשות העירונית). כלומר, החתימה על הסכמה עקרונית אינה מונעת את מכירת או השכרת הדירה ואינה מונעת כל שימוש או שיפוץ.

גיל וולמן, סמנכ"ל השיווק בחברת רינובו הבונה התחדשות עירונית, מציין  כי: "החברה באופן חריג מהכלל לא מבקשת מהדיירים עמם היא נמצאת במשא ומתן או מקדמת מולם פרויקט בהתחדשות עירונית שיחתמו מולם על הסכם נון שופ. כאשר ברוב המקרים יזמים דורשים חתימה על הסכם כזה לפני או בעת. המשא ומתן. זאת מכיוון שהחברה מאמינה בשיתוף פעולה על בסיס אמון מול בעלי הנכסים והדירות". 

העובדה שהחברה לא מבקשת לחתום על הסכם זה דווקא מראה לדעתו של וולמן על הרצון והשאיפה של החברה להוביל את הדיירים בצורה שקופה אמינה ובטוחה לעבר הגשמת חלומם לדירה ובניין חדשים והדיירים חשים את האמון".

תקן 21
תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2012 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תכניות מוצעות לפינוי-בינוי. מטרת הבדיקה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה, ולוודא כי תנאי הפרויקט מבטיחים רווחיות מסוימת ליזם ובכך מבטיחים בעצם לבעלי הדירות כי הפרויקט ייצא לפועל מבחינת היזם. התקן נולד בעקבות דו"ח לינדנשטראוס, שקבע כי המדינה הכינה 40 תכניות של פינוי-בינוי, אך אף אחת מהן לא יצאה לפועל מסיבה כלכלית. בחינת תכנית מוצעת על פי עקרונות תקן 21 היא אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך אישור של פרויקט פינוי-בינוי. תקן 21 אמנם אינו מחייב, אך השימוש בו מקובל מאוד.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסבירה: "תקן 21 נועד לוודא את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים של פינוי-בינוי, ולמנוע מצב שבו פרויקטים 'נתקעים' ולא מגיעים לקו הסיום. התקן קובע המלצות מנחות ל'בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית מוצעת לפינוי בינוי'. התחשיב השמאי כלכלי, כלשון התקן, נועד לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתוכנית המוצעת לפינוי הבינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה, ובמלים אחרות – האם הפרויקט כלכלי.

"התקן קובע את גודל דירת התמורה המומלץ וכן אחוזי רווח יזמי מומלצים בשלבי התכנון השונים, וכן מנחה התקן להגדיל או להקטין את מס' היחידות לפי תוצאות התחשיב. הבדיקה הכלכלית מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין וממומן על ידי היזם, וכאשר הפרויקט מגיע לוועדות התכנון הוא חייב להיות מלווה בחוות דעת שמאית על פי תקן 21. פרויקטים שלא עומדים ברף הכלכלי לא יקבלו את ברכת ועדות התכנון ולא ייצאו לפועל".

בוגין מסבירה כי "חוות הדעת והבחינה הכלכלית חשובים לא פחות לבעלי הדירות, ולשמאי יש תפקיד מכריע כגורם מגשר בין שלושת בעלי העניין – בעלי הדירות, הרשות והיזם. לפי התקן, נוכחות השמאי בפרויקטים מסוג זה היא הכרחית כבר בתחילת הדרך".

דייר סרבן
דייר בבניין המביע התנגדות לקידום תהליך התחדשות עירונית בוא חפצים או רוצים שכניו וזאת בניגוד לתנאים המוגדרים בחוק. במצב כזה יכולים השכנים לתבוע את אותו דייר על הכשלתו של הפרויקט החדש או הכשלתה של עסקה עם יזם או כל גוף אחר עמו רוצים להתקשר הדיירים במסגרת הליך של התחדשות בבניין שלהם.  כיום הרוב הדרוש של חתימות דיירים על מנת להתחיל בקידומו של פרויקט בהתחדשות עירונית הוא 80%  [אך לפני  הבחירות האחרונות הכריז משרד המשפטים כי הוא מקדם הצעת חוק לפיה יורידו את הרוב של ההסכמות ל 66%  על מנת להתחיל בקידום תהליכי הפרויקט. כאשר בפרויקטי תמ"א 38/1 – עיבוי וחיזוק כבר היום הרוב הדרוש להתחלת הפרויקט היא 66% בלבד.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה נדל"ן והתחדשות עירונית : "על פניו, לא ניתן לטעון נגד בעל דירה המסרב לפינוי בינוי משום שמדובר בקניינו הפרטי. עם זאת, בית המשפט מנסה בשנים האחרונות להתמודד עם דיירים סרבנים, מקום בו ההתנגדות איננה בגדר 'סירוב סביר' ונובעת ממניעים לא עניינים. כך לדוגמה, דייר שמבקש לקבל תמורה גבוה יותר או דייר המסרב לפרויקט בשל סכסוך שכנים, יחשבו לסירוב שאינו סביר. יש לדעת כי במקרים כאלו ואחרים, הדייר הסרבן יכול להיות חשוף לתביעות נזיקיות. "

מהו חוק פינוי בינוי ?
חוק פינוי-בינוי, שנחקק ב-1965 והפך למדיניות רשמית ב-1998, נועד לסייע למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל. החוק מאפשר לממשלה להכריז על שטחים מיושנים או מוזנחים כמיועדים לפינוי-בינוי, במטרה להרוס את המבנים בתחומם ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, וכן לשדרג את האזור באמצעות בניית גינות, שטחים ציבוריים ועוד.

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מסביר: "החוק הינו הליך רגולטורי לקידום תוכניות של פינוי בינוי ולו  שני מסלולים. מסלול רשויות בו הרשות המקומית יכולה להחליט על מתחם או רחוב מסויים כמיועד לפינוי בינוי לאחר הגשת תכנון למשרד הבינוי והשיכון הוא מכריז על האזור כמיועד לפינוי בינוי. הכרזה זו משמעותה הטבות מיסוי כמו הורדת מס שבח והקלות רגולטוריות נוספות שאשר ינתנו ליזמים שיבנו את הפרויקט כך שהוצאת הפרויקט לפועל תיהיה כדאית כלכלית. 

המסלול שני, מסלול מיסוי הינו מסלול בו יזם פרטי רשאי להגיש הצעה למתחם בו הוא מציע לבצע פינוי בינוי. היזם מגיש לרשות המקומית את תכנון התב"ע ולאחר אישור הועדה המקומית התוכנית זקוקה לאישור הועדה המחוזית גם על מנת לצאת לפועל. החוק מאפשר לבנות מינימום של 24 יחידות דיור. 

תוכניות פינוי בינוי הינן ברוכות והכרחיות גם לצורך הגדלת יחידות הדיור במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות. הן יאפשרו מעבר של אוכלוסייה חדשה לעיר, וחידוש המרחב הציבורי עבור דיירי הפרויקט הספציפי ועבור העיר כולה. על אף שתכנון וביצוע של תוכניות פינוי בינוי לוקחות שנים ארוכות אם הן נעשות במודל של עירוב שימושים המאפשר שילוב של מסחר, תעסוקה, משרדים אזורי בילוי, פנאי ותרבות במקביל למוסדות חינוך, שירותים ציבוריים ושטחים ירוקים הן משרתות את העיר בצורה הטובה ביותר".

המודל החברתי
בבסיסו של המודל עומדת התפיסה בה הדייר, בעל הנכס, הינו לב התהליך. על פי מודל זה הדיירים הם בעצם היזמים של הפרויקט שכן במהלכו הם בוחרים בצורה דמוקרטית את האדריכל, היזם של הפרויקט , המהנדס ויתר בעלי המקצוע שיבנו להם את הפרויקט. המודל מיישם ומשלב מרכיבים חברתיים וכלכליים וממזג אותם לכדי תהליך אשר מטרתו הינה למקסם עבור בעלי הדירות את התמורה מצד אחד ומצד שני לאפשר את מימושו של הפרויקט.

אדריכל גיל שנהב, משרד כנען שנהב אדריכלים ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מדגיש : "אחד הדברים הבעייתיים ביותר בטרם יציאה לפרויקט של התחדשות עירונית הוא חוסר הוודאות למימוש הפרויקט. המודל החברתי שפיתחה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית אמור לצמצם את חוסר הוודאות. אנחנו עובדים עם הדיירים ומקדמים תכנית בניין העיר מול רשויות התכנון. לאחר אישור התוכנית אנחנו מפרסמים מכרז ליזמים,  במסגרתו בוחרים הדיירים את היזם שיקים את הפרויקט . התהליך מאפשר ליזם לקבל מידע מקיף ואיכותי על מאפייני הפרויקט, מגבלותיו, יתרונותיו, ומה הם לוחות הזמנים הצפויים בפרויקט. לדיירים מעורבות מלאה בתהליך לאורך כל הדרך. זהו תהליך חברתי ,מרתק ומאתגר".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: