הפרויקט שחזר לחיים

עו"ד דן הלפרט // יחצ

מאת: עו"ד דן הלפרט

אחת מהפעולות הראשונות שיש לבצע לצורך קידומו של פרויקט תמ"א 38 הינה בחינת נסח הטאבו של הבנין. בחינת נסח הטאבו תגלה לרוב הפתעות רבות: דירות שאינן רשומות על שם בעליהן, ירושות שלא נרשמו, הערות אזהרה היסטוריות, עיקולים, שיעבודים לטובת בנקים ולטובת אנשים פרטיים ועוד.

ומדוע עניין זה הינו אקוטי לקיומו של הפרויקט? משום שללא הסדרת המרשם כך שיהיה תואם למצב בפועל (היינו, רישום בעלי הזכויות בפועל בנסח הטאבו, סילוק עיקולים, הערות ושיעבודים וכו') לא יתאפשר לקבל ליווי בנקאי (מכיוון שהבנק המלווה לא יוכל לרשום שיעבוד על הקרקע) ולא ניתן יהיה לבצע העברת זכויות לטובת היזם/ רוכשי דירות היזם, ובמילים אחרות- לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט.

בהקשר זה מתגלות לא אחת, דירות (ולעיתים אף בניינים שלמים) הרשומות על שם חברה. במקרה כזה על החברה לחתום על הסכם התמ"א. זאת ניתן לבצע בנקל כאשר החברה  "פעילה". אולם מה יקרה במצב בו החברה איננה פעילה ואף רשומה מזה שנים רבות ברשם החברות כ"מחוקה"? במקרה האמור, יש צורך בהחייאת החברה (הליך המתבצע בבית המשפט המחוזי), על מנת שזו, לאחר שובה לחיים, תוכל לחתום על ההסכם ונספחיו, כיתר בעלי הדירות בבניין. 

החוכרת חתמה אבל החברה מחוקה 

עניין מעין זה נדון לאחרונה על ידי לבית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך שנוהל על ידי הח"מ כמי שמייצג את בעלי הדירות בבניין.

במרכזו של ההליך המשפטי עומד בניין ברחוב יהושע בן נון בתל אביב בו מבוצע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק).  בעליהן של כל הדירות בבניין חתמו על ההסכם, הבעיה התעוררה כאשר התברר כי דירה אחת בבניין רשומה על שם חברה אשר החכירה את הזכויות. החוכרת חתמה על הסכם התמ"א, אולם לא היה בכך די ונדרשה חתימת החברה. אלא שהחברה רשומה כ"מחוקה" ונדרשת החייאתה. משכך, הגישו בעלי הדירות בבניין (באמצעות הח"מ) בקשה להחיות את החברה.

במסגרת ההליך המשפטי טענה החוכרת כי החברה התאגדה בשנת 1953 ונמחקה בשנת 1978 ואילו החוכרת רכשה את זכויות החכירה בשנת 2005. 

רשם החברות שהינו צד להליך המשפטי הודיע, כי אינו מתנגד להחיות את החברה, אולם זאת בתנאי שישולמו רטרואקטיבית כל האגרות השנתיות שלא שולמו מאז מחיקת החברה (1978) ועד היום. חוב זה לדידו של רשם החברות עומד ע"ס 73,776 ₪.

בעניין זה טענה החוכרת כי אין לחייבה בתשלום חוב האגרות מהטעם שהחברה לא קיבלה שירותים מהרשם במשך כל השנים בהם הייתה מחוקה וכן, כי הדבר יפגע בקניינה. 

מנגד, עמד רשם החברות על תשלום חוב האגרות. לשיטתו, אין ליתן פטור מתשלום חוב משום שהחייאת החברה מתבקשת לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, פעולה רצונית ורווחית שתביא לעלייה בשווי הנכס וברי כי החוכרת תהנה מההחייאה ולכן יש לחייבה בתשלום חוב האגרות המלא. 

בעניין זה הוסיפה המבקשת וטענה, כי בפועל לא נרשמה מעולם כבעלת מניות בחברה, וממילא רכשה את הזכויות בדירה רק בשנת 2005 ועל כן אין מקום לחייבה בתשלום אגרות שנתיות החל משנת 1978, אלא לכל היותר בחוב שנצבר החל משנת 2005 בלבד.

תשלום האגרות כתנאי מחייב
לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט להורות על החייאת החברה ועל חיוב בתשלום חוב אגרות חלקי.

נקבע, כי על בית המשפט לבחון את זהותו של מבקש ההחייאה ולבדוק את ידיעתו בפועל אודות מצבו המשפטי של הנכס. במקרה דנן החוכרת רכשה את הזכויות בדירה בשנת 2005 והייתה מודעת למצבה המשפטי של הדירה ואף סביר להניח כי הייתה מודעת לסטטוס החברה ברשם החברות ("מחוקה") ולחוב האגרות שהיה קיים עד אותה עת. 

אשר לבקשה לפטור מחוב האגרות נקבע, כי החייאת חברה הדרושה לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 איננה מהווה פעולה המתחייבת על פי דין ולכן היא איננה נמנית על המקרים בהם מוענק פטור מתשלום חוב האגרות וברי כי החייאת החברה תאפשר לחברה או מי מטעמה לממש את הזכויות בנכסיה כך שאין חולק כי הדבר יקנה לחברה רווחה במישרין או בעקיפין. משום כל אלה יש להתנות את החייאת החברה בתשלום חוב האגרות.

עם זאת, קיבל בית המשפט את טענת המבקשת כי לא ראוי להחיל עליה תשלום חוב אגרות בגין התקופה שלפני שרכשה את הדירה וקבע, כי חוב האגרות יהא מופחת ויחושב רק ממועד רכישת הזכויות בדירה על ידי החוכרת (2005) ולא ממועד פירוק החברה (1978), היינו החוב יעמוד על כ- 22,000 ₪ בלבד (במקום 73,776 ₪).

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: