עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

חלק ג׳ במדריך להתחדשות עירונית: סיוע ליזמים וקבלנים

חלק ג' במדריך לחילוץ פרויקטים תקועים וניהול משברים מוקדש כולו להתמודדות היזמים והקבלנים עם משברים כלכליים העלולים להתרחש בפרויקט להתחדשות עירונית. כיצדך נזהרים מראש ואיך מתמודדים עם נפילה?

מגדילים 15.09.2019

עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

מאת: עו״ד מעיין בכר, קבוצת גביש שחם (gsg)

עולם הנדל״ן בכלל וענף הבניה בפרט רווי משברים וטלטלות. חברות ענק מתמוטטות וגוררות אחריהן מפולת כבדה. אפקט הדומינו של חברה גדולה שמתמוטטת, גורר אחריה התמוטטות ספקים, קבלני משנה, אדריכלים ויועצים אשר נותרים ללא יכולת לגבות את שחייבים להם. משברים כלכליים נוספים נובעים מחוסר יציבות השוק, האטה במכירות ועוד סיבות רבות, אשר את חלקן נמנה בהמשך. אז מה עושים? איך נזהרים מראש ואיך מתמודדים עם הנפילה? לאן פונים כשהתקציב נגמר? מה עושים כשהמימון נעצר? ולאן הולכים כשהאור בקצה המנהרה נכבה?

יזום ובניה של פרויקט נדל״ן הוא עניין מורכב. גם בהיבט היזמי שם נדרש היזם לערוך בדיקות והכנות רבות לפני הקמת הפרויקט (את חלקם נמנה בהמשך) וגם בהיבט הקבלני העובד על מתח רווחים נמוך מאוד. היערכות נכונה לפרויקט ממזערת סיכונים ומגדילה את הסיכוי להביא להשלמתו המוצלחת. בטרם נתייחס לדרכי חילוץ פרויקט תקוע וניהול משברים נכון, נמנה מספר פרמטרים מרכזיים בעלי השפעה קריטית על הצלחתו של הפרויקט ורווחיותו:

ניתוח נכון ומקצועי של עלויות הפרויקט הינו בעל חשיבות קריטית. ניתוח כושל עשוי להותיר את הקבלן או היזם ללא התקציב לו ציפה וללא יכולת להשלים את הפרויקט. בניתוח העלויות יש לקחת בחשבון לא רק את עלויות הביצוע הישירות אלא גם עלויות ניהול, פיקוח, שיווק, אגרות, מיסוי, מימון ובלתי צפוי כמובן. העלויות צריכות להתבסס על מחירי שוק מקובלים ולא על הערכות כי ניתן להוזיל אותן בדרך כזו או אחרת.

ניתוח נכון של הכנסות הפרויקט חשוב לא פחות. אם ההכנסות מבוססות על מכירת דירות הרי שיש לבסס אותן על שמאות זהירה ומקצועית המתחשבת בתנאי השוק, הסביבה ובסוג הנכס העומד למכירה. צריך לקחת בחשבון כי לעיתים בשל הצורך בתזרים מזומנים כדי לקדם את העבודות, מחיר הנכס יהיה נמוך יותר מהמחיר הצפוי. הוזלת חלק מהדירות צריכה בהחלט להילקח בחשבון.   גם במצב בו ההכנסות אינן מתוך מכירת דירות אלא מידי צד ג׳ (יזם המשלם לקבלן) יש להשקיע מחשבה רבה במבנה התשלומים החוזי, בדרך לחישוב התמורה המוסכמת, להפחתתה או הגדלתה, לתנאי התשלום ולהתאמת כל אלה להוצאות ועלויות ביצוע העבודות בפועל ולסיום גם בביטחונות להבטחת התשלומים. כל זאת כדי להקטין את החשיפה ולמצמצם את הנזק במקרה של תקלה.

יש לתת את הדעת לסוגיית מימון הפרויקט. לפני שיוצאים לדרך חשוב לוודא כי רואים כיצד מסיימים אותה בהצלחה. אם פתרונות המימון הקיימים מספיקים רק כדי להתניע או כדי לבצע חלק מהעבודות, אל תשמחו על המזל שימטיר בהמשך הדרך כספים נוספים. בעניין זה יש לשים לב לא רק לסכומים המובטחים אלא גם לתנאים לשחרור הכספים וקבלתם. 

כיום קיימים בשוק פתרונות מגוונים למימון אשר ניתן לקחת בחשבון ואולם חשוב להכיר את חסרונותיהם ואת התאמתם או אי התאמתם לפרויקט שלכם. כך למשל, קיימות בשוק קרנות הון פרטיות המשקיעות במיזמי נדל״ן. קרנות אלו בדרך כלל גובות לא רק ריבית גבוהה אלא גם דמי ניהול והוצאות נוספות אשר לעיתים פוגעים בכדאיות הפרויקט וברווחיותו.

לעיתים שווה לקחת בחשבון את האפשרות לצרף שותף אסטרטגי, בעל יכולת מימון אשר יכול לתמוך את הפרויקט ולגייס הון דרוש. תזכרו שחלק ממשהו הוא בהכרח עדיף על הכל משום דבר.

פתרונות מימון חלקיים ניתן לייצר גם באמצעות בניית מבנה עסקה נכון ומתאים מלכתחילה. לעתים מבנה נכון הוא הדרך לגשר על פערי מימון ותזרים מזומנים בדרך האופטימלית וללא עלויות מימון גבוהות מידי.

בעיות מימון וחריגה מתקציב הם גם בדרך כלל הסיבה המרכזית לקריסה של פרויקט. לעיתים בעיה קטנה המביאה לחריגה בתקציב או בלוחות הזמנים גוררת אחריה בעיות נוספות, סכסוכים משפטיים ותביעות כספיות. 

אז מה בכל זאת עושים כשנקלעים לצרה והפרויקט נתקע? 

אל תתעלמו מבעיות קטנות. טיבן של בעיות קטנות לגדול למימדי ענק. תמצאו זמן לטפל בבעיות שנראות לכם היום זניחות ולא משפיעות. אל תתנו לבעיות לצמוח למימדים גדולים.  

אל תברחו מהבעיות. זהו הרגע לענות לכל הטלפונים, להתייחס לכל הנושים, הדיירים והספקים. אם תתעלמו מפניותיהם ואל תייצרו אצלם את התחושה שאתם בורחים ומותירים חובות. אם לא תענו לפניותיהם ולא תנסו למצוא דרך לפתור את הבעיה, הם יגיבו בתוקפנות רבה ויביאו לקריסתכם.

אל תפתרו בעיה בבעיה. אל תייצרו בעיות חדשות לצורך מציאת פתרון לבעיות קיימות. בדרך זו רק תייצרו מערבולת של קשיים ומכשולים אשר יתעצמו ויביאו לקריסה מוחלטת.

אל תמהרו לגרור את הסכסוך לבתי משפט. גרירת סכסוך לבית המשפט לא רק מייצרת התנגדויות ותביעות מן היקב ומן הגורן לכל אחד מהצדדים, אלא עשויה לגרום לעצירת הפרויקט ולעיכובים שיגררו תביעות נוספות. עצירת עבודות תוביל בהכרח לחריגה בלוחות זמנים ולהפרות חוזיות, תעצור מכירות של דירות ותזרז נושים נוספים להגיש תביעות משפטיות. 

תתייעצו, תעזרו ככל שניתן בבעלי מקצוע טובים. זה הזמן לא לחסוך ביעוץ מצוין של בעלי מקצוע מעולים. מומחים לניהול משברים, יכולים לסייע לכם למצוא פתרונות ולהרים את הראש. תתפלאו לגלות כמה פתרונות פוטנציאליים אינכם מסוגלים לראות ברגע של משבר. אך מומחים לניהול משברים יוכלו לעשות זאת עבורכם ולחלץ את העגלה מהבוץ.

חלק א' במדריך להתחדשות עירונית: חילוץ פרויקט ממשבר

תביעות משפטיות וסכסוכים, בירוקרטיה והליכי תכנון מתמשכים, דיירים סרבנים, קשיי מימון וקשיי תזרים-  כל אלה הם רק חלק מהסיבות לקריסתם של פרויקטים נדל"ניים. מה אפשר לעשות מראש? וחשוב לא פחות, כיצד מחלצים פרויקט תקוע מהבוץ העמוק בו הוא נמצא? להמשך קריאה

חלק ב' במדריך להתחדשות עירונית: הגנה על רוכשי הדירות

חלק ב' במדריך לחילוץ פרויקטים תקועים וניהול משברים מוקדש כולו להגנה על רוכשי דירות- כיצד להימנע מעסקה מסוכנת, מה חשוב לבדוק לפני שחותמים ועם מי כדאי להתייעץ? להמשך קריאה

*עו״ד מעיין בכר, הינה מנכ"לית ומייסדת קבוצת גביש שחם (GSG), המתמחה בחילוץ פרוקייטים ממשברים

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות