שאשא ביטון // צילום: דרור סיתהכל

תקן 21: בוצעו שינויים הנוגעים לשיעור הרווח היזמי ולתמורות לדיירים

תקן 21 פורסם להערות: תוקנו סעיפי הרווח היזמי והתמורות לדיירים. לראשונה התקן מכליל עלויות תחזוקה וכן, מתייחס לאופן חישוב הקרקע המשלימה. שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "התיקון שפרסמנו היום מהווה צעד נוסף של התרת חסמים, שיפור וייעול תהליכי התחדשות עירונית"

כרמלה קופר 01.12.2019

תמונה: שאשא ביטון // צילום: דרור סיתהכל

מועצת שמאי המקרקעין, השמאי הממשלתי הראשי ומחלקת יעוץ וחקיקה, במשרד המשפטים, פועלים בימים אלו בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומטה הדיור, על מנת ליצור מסמך מעודכן לתקן 21, זאת במטרה להגביר את הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית ולהתאים אותו למציאות שמתהווה בשטח.

כזכור, תקן 21 הותקן בדצמבר 2012 אולם ברשות להתחדשות עירונית אומרים כי "לאור העלייה הניכרת בהיקפן של תכניות פינוי ובינוי, הוחלט לבחון את הצורך בעדכונו ובהתאמתו להשקפות תכנון עכשוויות". 

בימים הסתיים תהליך הבחינה ומועצת שמאי המקרקעין, פרסמה טיוטה  להערות הציבור. "הרשות להתחדשות עירונית והשמאי הממשלתי רואים בתקן 21 כלי עזר בקבלת החלטות לעת אישור תכניות במוסדות התכנון, שמטרתו לתמוך בבחינת ישימות התכנית, לאחר בדיקת מאפייני התכנון המיטביים", מציינים ברשות בעקבות הפרסום.

שני התיקונים שבוצעו בתקן 21 נוגעים לשיעור הרווח היזמי ולתמורות לדיירים. כך, התקן הקיים קבע שתי מדרגות רווח מינימליות ליזמים, בהתאם לשלב שבו מצוי הפרויקט, 25-30% בשלב המקדמי ו- 20-25% לאחר אישור התכנית. בטיוטא המוצעת, נקבע שיעור הרווח היזמי המינימלי על 20-25%. שיעור זה מבטיח למעשה כי היזמים יקבלו מימון בנקאי ויוכלו להוציא מיזמים לפועל מחד, והוא משקף את רמת הסיכון וחוזר הוודאות של פרויקטים מסוג זה מאידך.

באשר לתמורות לדיירים, התקן מתייחס לתמורות ראויות הכוללות תוספת של 12-25 מ"ר לשטח הדירה, וכן מרפסת, מחסן וחניה. בטיוטת התקן מובהר כי כדי לקבוע את גובה התמורה יש לבחון גורמים שונים, כגון המגבלות התכנוניות במתחם, המדיניות העירונית והמחוזית, מאפייני הדירות הקיימות והמשא ומתן בין הדיירים ליזם.

בנוסף לכך, התקן מבהיר את הקשר בין גובה התמורה והרווח היזמי, וקובע כי ככל והרווח היזמי יהיה גבוה מהמקובל, יש מקום לשקול תוספת תמורה לדיירים. התקן אף מכליל לראשונה עלויות הכרוכות בפרויקט, ומבהיר כי יש לקחת אותן בחשבון בעת בחינת כדאיות המיזם. הדברים אמורים באשר להכללת עלויות הקמת קרן התחזוקה לשטחים המשותפים בבניין עבור הדיירים המקוריים, במטרה לסייע לדיירים הוותיקים להישאר במיזם. עוד הדבר נוגע לרכיבים ציבוריים. כך, ככל שהתכנית קובעת התניות או מטלות, שהיזם נושא בהן, הקשורות במימוש התכנית, לרבות מטלות ציבוריות,  כמו גם מטלות אשר קיימת לגביהן שלביות ביצוע ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן- ניתן להכלילן בתוך עלויות הפרויקט. כך, ניתן יהיה למשל לכלול בעלויות הפרויקט הקמת שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע של הבנין או העתקת גן ילדים ממקום למקום.

יש לציין כי התקן מתייחס לראשונה לאופן החישוב של קרקע משלימה, וקובע כללים מנחים לאופן חישוב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי, ובכך תורם להגברת הוודאות ביחס להיבטים כלכליים בפרויקט.

שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "התיקון שפרסמנו היום מהווה צעד נוסף של התרת חסמים, שיפור וייעול תהליכי התחדשות עירונית. עדכון התקן שקיים מ-2012 הוא מחויב המציאות וקריטי מאוד בפרויקטים של פינוי בינוי. התיקון נעשה למען הדיירים והיזמים גם יחד, והוא כולל מענים לצרכי ציבור, שיפור מעמד הדיירים במסגרת ההסכמים בפרויקטים הללו וכן הקלה על היזמים בכל הקשור לוודאות ולכדאיות הכלכלית. לתפיסתנו, התחדשות עירונית היא יעד לאומי בתחום הנדל"ן והבנייה ואנו נמשיך בקידום והתרת חסמים בתחום.

עינת גנון // צילום: שלומי אמסלם
עינת גנון // צילום: שלומי אמסלם

עינת גנון, סמנכל"ית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: פעלנו ארוכות לצד השמאי הממשלתי בכדי לפעול לשינוי התקן באופן שישים דגש על הניסיון שנצבר מאז התקנתו. לאורך התהליך היינו קשובים לקולות שעלו מן השטח, וכל זאת בכדי להביא להעלאת הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות