עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

חלק א' במדריך להתחדשות עירונית: חילוץ פרויקט ממשבר

תביעות משפטיות וסכסוכים, בירוקרטיה והליכי תכנון מתמשכים, דיירים סרבנים, קשיי מימון וקשיי תזרים-  כל אלה הם רק חלק מהסיבות לקריסתם של פרויקטים נדל"ניים.  מה אפשר לעשות מראש? וחשוב לא פחות, כיצד מחלצים פרויקט תקוע מהבוץ העמוק בו הוא נמצא?

כרמלה קופר 04.09.2019

עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

מאת:  עו"ד מעיין בכר, קבוצת גביש שחם (GSG)

מאות אלפי יחידות דיור תקועות בשלבים שונים. ריבוי יחידות הדיור התקועות מסיבות שונות הפך להיות מכת מדינה. הליכי חדלות פירעון ופשיטת רגל של יזמים וקבלנים, תביעות משפטיות וסכסוכים, בירוקרטיה והליכי תכנון מתמשכים, דיירים סרבנים, קשיי מימון וקשיי תזרים, כל אלה הם רק חלק מהסיבות לקריסתם של פרויקטים נדל"ניים אשר בתחילת דרכם הציגו רווחיות מרשימה (על הנייר כמובן) ובפועל קרסו והותירו דיירים ורוכשים רבים בפני שוקת שבורה.  

אז מה אפשר לעשות מראש? וחשוב לא פחות, כיצד מחלצים פרויקט תקוע מהבוץ העמוק בו הוא נמצא?

חילוץ פרויקט ממשבר זוהי מלאכה מורכבת ומתוחכמת. פרויקט בניה שנתקע (ובהמשך נמנה את הסיבות לכך) איננו עוד פרויקט בניה שניתן לבצעו על פי השלבים והכללים הידועים. מרגע הופעת המכשול או החסם, עשויה להתפתח שרשרת אירועים שבסופה עשוי לקרוס הפרויקט. לכן המפתח בפתרון הבעיה הינו בראש ובראשונה מהירות התגובה.

פרמטר הזמן הינו קריטי לא רק בגלל מחיר הזמן היקר, אשר גובה עלויות תקורות וניהול מרובות, אלא שפעמים רבות חלוף הזמן מייצר בעיות וצרות נוספות. כך למשל עשוי עיכוב הפרויקט להוביל להפרות הסכמים עם רוכשים, עם קבלנים, ספקים ועוד. שאז עשוי להיווצר ״כדור שלג״ של צרות וחסמים אשר פוגעים בהכרח בכלכליות פרויקט הבניה ועשויים להביא את היזם או הקבלן המבצע את הפרויקט לחדלות פרעון ולקריסה מוחלטת.

 ואולם, מהירות התגובה איננה תחליף למקצועיות ויסודיות מציאת הפתרון, ובשלב ראשון, ניתוח נכון של הבעיה, הכרת הנפשות הפועלות והמשפיעות על האפשרות לפתור את הבעיה וניתוח דרכי הפתרון האפשריים. ניתוח נכון מאפשר בניית אסטרטגיה נכונה לפתרון הבעיה להשלמת פרויקט הבניה לטובת הדיירים והרוכשים שרכשו דירות בפרויקט. 

בדרך כלל הפתרונות הדרושים לשם הסרת החסמים וצמצום הנזקים מצריך שילוב כוחות של בעלי מקצוע שונים: אדריכלים, מהנדסים ויועצים הפותרים בעיות תכנוניות והנדסיות, אלו גם יכולים לסייע במציאת פתרונות להוזלת פרויקט אשר כדאיותו גבולית. 

עורכי דין אשר מלווים את הליכי התכנון והוצאת האישורים מצד אחד ומנהלים משברים וסכסוכים מצד שני. עורכי הדין הם גם המפתח למניעת בעיות, עריכת הסכמים והתקשרויות חכמות ומקצועיות ומציאת פתרונות חוזיים לבעיות שונות שניתן לצפות מראש. 

אנשי כספים המסייעים בגיוס הון ומציאת פתרונות מימון לפרויקט הבניה.

מומחים נוספים לניהול משברים, אנשי משא ומתן יצירתיים ומקצועיים אשר מנצחים על האירוע. ניהול המשבר באופן מקצועי על ידי מומחים לניהול משברים הוא המפתח לפתרון בעיות מורכבות. היכולת להתבונן על התמונה בשלמותה ולייצר פתרונות יצירתיים עושים את כל ההבדל.

כך לדוגמא, בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38) אשר נתקעים בשלבים שונים ולא מצליחים ״להתרומם״ (הסטטיסטיקה מדברת על 80% פרויקטים מסוג התחדשות עירונית שנתקעים). פעמים רבות קבלנים ויזמים מתקשים להניע פרויקטים מסוג זה וחמור מכך, פעמים רבות עוד יותר, נתקעים פרויקטים אלו בעת ביצועם ומותירים את דיירי הבניין בפני שוקת שבורה.

הסיבה המרכזית לשכיחות החסמים והמכשולים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית  (תמ"א 38) הינה בין ביתר, הוראות החוק המכבידות על מימון פרויקטים אלו, ומחייבות את היזם או הקבלן המבצע להשקיע מהונו העצמי כספים רבים לפני שיוכל לשווק דירות חדשות ולייצר הכנסות בפרויקט. פרויקטים אלו מצריכים גם ערבויות משמעותיות להבטחת נכסיהם של הדיירים הקיימים ובכך נוצרת הכבדה כלכלית נוספת, אשר פעמים רבות פוגעת בכדאיותו של הפרויקט ומונעת הוצאתו אל הפועל. מכשול נוסף העומד בפני קבלן או יזם המבצע פרויקט מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38) הינו הליכי התכנון המורכבים והיעדר מדיניות ברורה מצד הרשויות, מדיניות אשר פעמים רבות משתנה תוך כדי תכנון וביצוע הפרויקט. שני נושאים אלו גורמים במקרים רבים לעיכובים משמעותיים בפרויקט, מגדילים את הוצאות ניהולו, וגוררים אחריהם הפרות הסכם עם גורמים שונים (כך למשך עם הדיירים הקיימים אשר מצפים בכיליון עיניים לסיומו של הפרויקט אשר נמשך הרבה מעבר למה שציפו או למה שהובטח להם מראש).

ניתן לומר כי פרמטר מימון הפרויקט הינו פרמטר מרכזי המעכב ומונע הקמת פרויקטים והשלמתם גם בפרויקטים שאינם בתחום ההתחדשות העירונית. לכן, היכולת למצוא פתרונות מימון יצירתיים, פעמים רבות באמצעות מימון חוץ בנקאי או באמצעות קרנות שונות או משקיעים פרטיים הינה חשובה. ואולם חשוב לשים לב לריביות הנדרשות במימון מסוג זה, אשר עשויות לפגוע בכדאיותו ורווחיותו של הפרויקט.  

חשובה לא פחות היכולת וההבנה איך לבנות עסקה חכמה (מבחינה עסקית ומשפטית) אשר המבנה המשפטי שלה מקל על מימונה ומשפר את כלכליותה וכדאיותה.

לא ניתן לסיים דיון בחילוץ פרויקטים מבלי להתייחס בקצרה לדרכים למנוע את המשבר מראש. בין היתר, לחשיבות בניית מערכות הסכמים טובות והוגנות, לניתוח נכון של עלויות הפרויקט וכדאיותו כולל עלויות בלתי צפויות ולהיערכות נכונה למימון של הפרויקט עד סופו.

לביצוע הערכות זהירות לעלויות הפרויקט וללוחות הזמנים חשיבות רבה גם כן, כמו גם למקצועיות ניהול ביצוע הפרויקט ופיקוח על העבודות. ניהול נכון מציף בעיות בזמן ופותר בעיות בצורה נכונה ומהירה. כל אלה מסייעים למניעת הצרות והעיכובים בהמשך הדרך.

זכרו, גם אם לא הצלחתם למנוע את המשבר מראש, חשוב מאוד לאתר את הבעיה בתחילתה, לפני שהבעיה גדלה ומייצרת ״גרורות״ ובעיות נוספות, אל תטמנו ראשכם בחול וטפלו בבעיה בעודה קטנה ונקודתית. זכרו כי דרכן של בעיות לגדול ולא להיפתר מעצמן. כמובן, שהמפתח תמיד, הוא להיעזר בבעלי מקצוע מומחים, אשר אומנם עולים לא מעט כסף מצד אחד, אך חוסכים כסף רב עוד יותר מצד שני.

הכותבת הינה מנכל"ית / מייסדת בקבוצת גביש שחם, המתמחה בחילוץ פרוקייטים ממשברים.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות