banner
עו"ד רואי זרנצ'נסקי // צילום: מיכאל שטיין
עו"ד רואי זרנצ'נסקי // צילום: מיכאל שטיין

עו"ד רואי זרנצ'נסקי: "רשות המיסים לא מחפשת את התמורות מתחת לאדמה"

רשות המיסים בוחנת החזר של 3 אחוזים בגין מס רכישה בפריפריה. זרנצ'נסקי ליזמים: "יש אפשרויות נוספות לתמורה לדיירים"

רונן דמארי 28.01.2024

חוק ההסדרים שנכנס בחלקו לתוקף רק בשבועות האחרונים, טומן בחובו לא מעט השלכות על מיסוי מקרקעין בהתחדשות עירונית – עו"ד רואי זרנצ'נסקי מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין ת"א ברשות המיסים, השתתף בכינוס מקצועי יוזמת אתר "מגדילים" שהתקיים ביום חמישי האחרון ועסק בסוגיות מיסוי, במהלכו הוא הציג בפני עשרות יזמים, נשות ואנשי נדל"ן את השלכות השינויים על פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. 

זרנצ'נסקי ציין כי התיקונים בחוק הנוגעים להתחדשות עירונית היו "דרמטיים", החל מנובמבר 2021, עובר לתיקון ביוני אשתקד וכלה ב -1 לינואר 2024: "אני יודע שכשאני מדבר עם עורכי דין ויזמים לא כולם מכירים את החוק והתיקונים המשמעותיים שעברו בו והמורכבות. בהתחדשות עירונית ודאי נתקלים בו לא מעט וחשוב שתכירו איפה יש אפשרויות נוספות לתמורה עבור הדיירים. מטרת התיקונים היא הסרת חסמים תיקון עיוותים ויצירת וודאות במקום בו לא הייתה ודאות שכזו. הודאות נוגעת בין היתר לעסקאות המחאת זכויות בין יזמים – עמדת רשות המיסים הייתה שיש למסות את העסקה הזו כמו עסקה רגילה במיסוי מקרקעין ובהתאם לעקרון צירוף כלל התמורות, כלומר כאן מדובר בפעמיים מס רכישה בגין כלל התמורות הישירות והעקיפות. החוק יצר חסם משמעותי כי למעשה הוא הטיל מס רכישה גבוה גם על היזם הראשון וגם על היזם השני".

זרנצ'נסקי המחיש את דבריו בדוגמא: יזם ראשון החתים דיירים בפרויקט והתחייב לתת להם תמורות של 20 מיליון ₪ שהוא מחויב עליהן במס רכישה של 6 אחוז בסך 1,200,000 ₪ בהגיע יום המכירה. בשלב מסוים הוא נתקע ורוצה לצאת מהפרויקט או רוצה למכור זכויותיו מכל סיבה שהיא, הוא החתים יזם שני ורוצה לקבל עבור פועלו סכום של חצי מיליון ₪. הוא כבר נדרש לשלם 1,200,000 ₪ מס רכישה כאמור והיזם החדש ישלם מס רכישה גם על התמורות לדיירים וגם על החצי מיליון ששילם ליזם הראשון. זה יצר קושי ומצבים בהם יזמים לא רצו לצאת מפרויקטים ואלה נותרו תקועים. 

לדבריו, "בתיקון החקיקה אמרנו דבר פשוט – מהרגע שהיזם הראשון החתים את הדיירים יש לו זכות במקרקעין ביד כלומר יש כניסה לחוק מיסוי מקרקעין אבל אם הוא מוכר את הפרויקט ליזם אחר טרם הגיע יום המכירה – התקיימות התנאים המתלים מול הדיירים הוא לא ישלם מס רכישה על התמורות לדיירים, והיזם השני ישלם מס רכישה על התמורה שמשולמת בפועל ליזם היוצא שהחתים את הדיירים – כלומר רק על החצי מיליון בדוגמא שלנו ורק בהגיע יום המכירה ישלם היזם השני את מס הרכישה בגין רכישת הזכויות מהדיירים. כך שהיזם הראשון לא נפגע ואין לו בעיה לצאת מהפרויקט ומס רכישה בגין הרכישה מהדיירים ישולם רק פעם אחת.

"בנוסף בהכנסת שותף ללא תמורה ליזם הראשון או בהקצאת מניות – הקצאה טהורה לא יהיה מס רכישה כל עוד  היזם הראשון לא הרוויח כלום. זו דוגמא לכך שרשות המיסים לא מחפשת מתחת לאדמה את התמורה ועשתה את התיקון הזה כדי להניע עסקאות".

חלופות תמורה לקשיש גם בתמ"א 38
זרנצ'נסקי התייחס לסוגיה מהותית בפרויקטים של התחדשות עירונית – זכויותיהם של בעלי דירות קשישים. הוא ציין כי החוק החדש יאפשר להעניק חלופות תמורה לדיירים קשישים גם בהתחדשות בניינית ולא רק בפרויקטים של פינוי בינוי כמקובל עד עתה: "התפיסה הייתה שתמ"א 38 תיעלם מהעולם ונהיה בעולם של פינוי בינוי אבל מי שחשב זאת התבדה יש תוכניות חלופיות לתמ"א – התחדשות בניינית ורואים חשיבות רבה במתן ההקלות גם בהתחדשות בניינית. חוק מיסוי מקרקעין וההטבות הקבועות להתחדשות בניינית יחול גם על התכניות המחליפות לתמ"א 38 וגם לפרויקטים מכוח תמ"א 38 שבתוקף עד 2026, כך שהפטור יחול גם עליהן. 

"בנוסף, עד היום היה פטור ליחידה אחת בבניין בהתחדשות בניינית ומהתיקון מי שיש לו שתי דירות בבניין יכול לקבל פטור על שתיהן בהתאם לתקרות שבחוק  ובאזורי פריפריה ללא הגבלה על מספר היחידות הפטורות בבניין למוכר. זה בהחלט צפוי  להוריד חסם. 

עד היום לא היה סעיף בחוק שאמר כמה תוספת ניתן לתת לדירה קיימת בפרויקט התחדשות בניינית של חיזוק הבניין ללא הריסתו הפרשנות הייתה שניתן לתת 25 מ"ר כעיבוי ותוספת ליחידה קיימת כעת זה נרשם באופן ברור בחוק כך שיחול גם בתוכניות המחליפות. 

"הוספנו גם חלופות תמורה לקשיש בתמ"א 38 בדיוק כמו בפינוי בינוי כך שקשיש יוכל למכור את מלוא זכויותיו בדירה ולצאת ולרכוש דירה במקום אחר או שיוכל לקבל את ה -25 מטרים הנוספים גם בכסף במקום בדירה גדולה יותר. 

גם בעלי דירה יחידה יוכלו לקבל תמורה בשירותי בנייה ובכסף אבל חשוב להדגיש שלא יכולה להיות אך ורק תמורה כספית – חייבים להיות גם שירותי בנייה בבניין על מנת שלא יהיה מדובר בעסקה רגילה".

בפרויקט ההתחדשות העירונית מסוג התחדשות בניינית המתבצע באזור מוטב (אזור הנגב והגליל ואזור בדירוג חברתי כלכלי 1-6) ניתן לקבל שתי דירות חלף הדירה הנמכרת והתיקון האחרון  יאפשר לבעל דירה קשיש המתגורר בכל אזור לקבל שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה כאשר המהלך פטור ממס אם עומדים בתקרות הפטור. 

בדבריו התייחס זרנצ'נסקי גם למהלך שביצעה רשות המיסים על מנת להגביל את סך התמורות הפטורות לבעלי מספר דירות במתחם פינוי בינוי: "ביטלנו את האפשרות לקבל תמורה כספית בנוסף לדירת המגורים עד לתקרה ללא הגבלה למוכר. זה הוגבל רק עבור יחידה אחת במתחם. כלומר אם לאדם מסוים יש 30 דירות במתחם הוא יכול לקבל תמורה כספית רק עבור דירה אחת במתחם לבחירתו בפטור עד תקרת השווי, על יתר התמורות שהוא מקבל מהיזם במזומן הוא ישלם מס בשיעור של 25 אחוזים".

כיצד מתנהלים נכון ב'מתחם מזכה'?
זרנצ'נסקי נגע גם ב'מתחם מזכה' – מתחם הכולל גם מבנים המיועדים לעיבוי בינוי וגם לפינוי בינוי, ונמצא באזור מוטב: "ישנם מצבים בהם דייר אחד במתחם מעורב נשאר בבניין הישן ורק מחזקים לו את הדירה ואילו השכן שלו מקבל דירה חדשה אחרי שהורסים לו את הבניין. מדובר בחסם שעל מנת להוריד אותו קבענו שאם הבניין נמצא באזור מוטב יכול בעל זכויות בדירה  במקום להישאר בדירה הישנה שהיא בבניין שעבר עיבוי, לקבל  דירה חדשה במתחם הפינוי בינוי כלומר דירה חדשה שנבנתה והדירה הישנה תעבור למלאי הדירות של היזם.

"אם אין המדובר באזור מוטב, מנהל רשות המיסים יכול לאשר בנימוקים מיוחדים מעבר מעיבוי בינוי לפינוי בינוי במתחם מעורב ואז גם יוכל דייר בבניין שעובר עיבוי בינוי לקבל דירה חדשה והדירה הישנה הופכת לחלק מהמלאי של היזם באירוע פטור ממס כאמור. 

בגלל שהפטורים על תמורה כספית בפינוי בינוי  ומספר היחידות הפטורות למוכר בבניין של התחדשות בניינית מוגבלים, כדי למנוע מצבים של העברות בין קרובים על מנת לזכות בפטורים נוספים קבענו סעיף אנטי תכנוני שאם הועברה דירה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה 24 חודשים לפני החתימה ועד ליום המכירה, רשות המיסים תראה את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד". 

מצבים של דירה מרובת בעלים
ומה קורה כאשר יזם מתמודד עם דירה מרובת בעלים, המבקשים לקבל שתי דירות במקום הדירה הישנה? על מנת להתמודד עם חסם זה ועם תכנון המס, תוקן החוק כך: "שיעור הזכות של בעלים מסוים בדירה יהיה שווה גם בדירה החדשה לא יותר ולא פחות, למעט יורשים שניתן לתת להם יותר  ולא פחות. יורשים שירשו דירה ולא מסתדרים ביניהם יכולים לפצל את השותפות ולקבל שתי דירות באותו מטראז' כולל של הדירה הישנה".

זרנצ'נסקי ציין בפני הנוכחים כי בכוונת רשות המיסים והאוצר להמשיך ולפעול גם בעתיד לטובת הסרת חסמים ועידוד מיזמים של התחדשות עירונית בעיקר בפריפריה, בין היתר באמצעות הענקת החזר של 3 אחוזים ליזמים בגין מס רכישה  מהמס הרגיל של 6 אחוזים ששילמו בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. לדבריו: "אנו פועלים שהעניין יגובש במסגרת חוק ההסדרים החדש או בתוכנית נדל"ן כוללת".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות