חברה יזמית שביצעה פרויקט התחדשות עירונית פשטה את הרגל? בית המשפט דחה תביעת הדיירים לקבל שכר דירה עד סיום העבודות
בנק שערב לחברה שמבצעת פרויקט התחדשות עירונית שפשטה רגל, אינו מחויב לעמוד בכל התחייבויותיה לדיירים, כולל תשלום שכר דירה. כך עולה מפסק דין של בית המשפט העליון, שדן בערעור של בעלי דירות בחיפה, שהחברה היזמית שביצעה את העבודות בבניין שלהם פשטה את הרגל והגיעה להסדר נושים מול הבנק. בית המשפט דחה את הערעור ואשרר בכך פסיקה של בית המשפט המחוזי.
פסק הדין מהשבוע שעבר הוא חלק משלל החלטות ופסקי דין בהליך שמנהלים דיירי רחוב יציאת אירופה בחיפה נגד החברה היזמית, חברת מחאמיד תופיק ובעלי המניות שלה. הסיפור החל לפני עשור, כאשר התובעים, בעלי הדירות בפרויקט, ביקשו לקדם פרויקט פינוי בינוי. הם בסוף שנת 2021 הם חתמו על הסכם עם יזם, אך בשלב מסוים ביטלו את ההסכם וחתמו על הסכם הסבה עם חברת "מחאמיד תופיק – חברה לבנין ופיתוח בע"מ", שמכוחו נכנסה החברה לנעליו של היזם הקודם כחברה היוזמת הנוכחית של הפרויקט.
בהסכם נקבע כי החברה תתקשר עם בנק מלווה אשר ייתן למבקשים ערבויות לפי חוק המכר. כן נקבע כי הערבות תכלול גם דמי שכירות אותם התחייבה החברה לשלם למבקשים למשך שנה אחת, וכן את שווי התוספות שכל אחד מהמבקשים יבחר לדירתו ואת שווי העברת תכולת דירות הדיירים. בהמשך לכך, נחתם בין החברה לבין בנק הפועלים הסכם ליווי להעמדת אשראי על ידי הבנק לצורך הקמת הפרויקט.
החברה התחייבה בהסכם המכר לשלם למבקשים סך של 3,000 שקל בכל חודש כדמי שכירות לדיור חלופי, וזאת עד למועד אכלוס הדיירים בדירותיהם החדשות, שנקבע לחודש מרץ 2021. כמו כן, התחייבה החברה לשלם לדיירים סך של 1,500 דולר עבור כל חודש איחור במסירה, וזאת בנוסף לדמי השכירות.
בסופו של דבר, החברה לא הצליחה לעמוד במועד המסירה שנקבע בהסכם המכר. לאחר שחלף המועד, היא הודיעה כי הדירות יימסרו למבקשים עד לחודש יוני 2022, תוך תשלום הפיצוי שנקבע בהסכם. למרות ההסכמות בין הצדדים, החל מחודש ינואר 2022 הפסיקה החברה להעביר לדיירים את דמי השכירות וחדלה לשלם את כספי הפיצויים על האיחור במסירה.
בסוף שנת 2021, לאחר שהחברה נקלעה לקשיים, היא הגישה יחד עם בעלי המניות בקשה לעיכוב הליכים לבית משפט המחוזי בחיפה לצורך גיבוש הסדר חוב. באותו יום ניתן צו ארעי לעיכוב הליכים וצו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציות בנכסי החברה. בנוסף, לחברה מונו נאמנים.
לאחר מתן הצווים, הגישו הדיירים תביעה בגין האיחור של החברה במועד מסירת הדירות. הדיירים תבעו את הפיצוי המוסכם עבור האיחור במסירת הדירות בסך של 1,540,000 שקל (לפי חישוב של 1,500 דולר לכל חודש איחור ובהנחה שהדירות אכן יימסרו בחודש יוני 2022), וכן תשלום דמי השכירות שלא שולמו להם במועד בסך של 396,000 שקל (בחישוב של 3,000 שקל לחודש, החל מחודש ינואר 2022 אז הפסיקה החברה להעביר לידיהם את התשלום, ועד לחודש יוני 2022). בנוסף, הם ביקשו לחלט את הערבויות שניתנו לחברה כדי לשלם להם את השכירות.
בית המשפט המחוזי: חוב החברה הוא חוב עבר
אבל מכאן הפרשה החלה להסתבך. בדיון שנערך בבית המשפט הביעו החברה, הבנק והנאמנים הם התנגדותם לבקשת הדיירים לחלט את הערבויות. בא כח החברה טען כי חילוט הערבויות משמעו ויתור על הדירה. בעקבות זאת, הודיעו הדיירים כי הם חוזרים בהם מהבקשה.
לפני שנה וחצי, בחודש פברואר שעבר, נחתם הסכם בין הנאמנים לבין הבנק הסכם להמשך ליווי הפרויקט על ידי הבנק. הסכמת הבנק להמשך הליווי ניתנה בכפוף למספר תנאים, ביניהם שינוי מעמדם של הדיירים ל"נושים רגילים", שהתביעות שלהן בגין איחורים איננה מובטחות בערבות בנקאית או בבטוחה אחרת כלשהי. עוד הוצע בהצעת ההסדר כי הנושים הרגילים, ובכלל זה הדיירים, יקבלו את חובם מתוך היתרה שתיוותר בקופת ההסדר לאחר אישור הסדר החוב. בית המשפט אישר את ההסכם.
לאחר שאושר הסדר הנושים, חזרו הדיירים לבית המשפט המחוזי. הם ביקשו שבית המשפט יורה לנאמנים, לחברה או לבנק לשלם להם את דמי השכירות השוטפים החל מחודש מרץ 2022 ועד לחודש ספטמבר 2022 (מועד הגשת הבקשה) בסך של 396,000 שקל. כמו כן, הם ביקשו לקבוע כי החל מחודש אוקטובר 2022 ישולמו להם דמי שכירות באופן שוטף עד למסירת החזקה בדירות בפועל.
לטענת הדיירים, מאחר שהבנק נתן את הסכמתו לפתוח חשבון ליווי ייעודי לצורך סיום הפרויקט במסגרת הסכם המשך הליווי, הרי שדמי השכירות השוטפים מהווים הוצאה שוטפת שיש להתייחס אליה כאל כל הוצאה לספק המשולמת לצורך השלמת הפרויקט. לדבריהם, הבנק והנאמנים נכנסו לנעלי החברה לצורך ניהול הפרויקט, והם אלה שנושאים לכן בהוצאות השוטפות שלו ובכלל זה בדמי השכירות שהם זכאים להם. הנאמנים התנגדו לבקשה וטענו כי דמי השכירות אותם דורשים המבקשים אינם מובטחים בערבויות שהועמדו להם על ידי הבנק.
סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, בטינה טאובר, דחתה את בקשת הדיירים. בפסק הדין בית המשפט קיבל את עמדת הנאמנים וקבע כי לאחר אישור הסדר הנושים, חוב דמי השכירות מהווה חוב עבר. זאת מכיוון שמדובר בחוב הנובע מהפרת התחייבות שהחברה התחייבה לה לפני מתן הצו לפתיחת הליכים. הפרת התחייבות החברה, נקבע, נובעת מהיקלעות החברה להליכי חדלות פירעון.
בנוסף קבע בית המשפט כי גם בהנחה שלא מדובר בחוב עבר אלא בהוצאה שוטפת של הפרויקט, לא ניתן לקבל את בקשת הדיירים ולחייב את קופת ההסדר לשאת בסכומים כלשהם הנוגעים להוצאות הפרויקט, וזאת על חשבון יתר הנושים בחברה.
בית המשפט העליון: הבנק והנאמנים אינם מחויבים לכל חובות החברה
בעקבות זאת, הגישו הדיירים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון כנגד פסיקת המחוזי. השופטים עופר גרוסקופף, דוד מינץ ורות רונן דחו את הבקשה. "הסדר הנושים כלל התחייבויות והסכמות ספציפיות בין הבנק והנאמנים לבין הנושים לעניין השלמת פרויקט. לאור זאת, יש לדחות את טענתם של המבקשים (הדיירים) לפיה הנאמנים והבנק נדרשים לפעול כדי למלא אחר כל התחייבויות החברה בהסכמים שהיא הייתה צד להם, משעה ש'נכנסו בנעליה' לעניין השלמת הפרויקט", נכתב בפסק הדין.
עוד נכתב כי: "מרגע חתימת הסדר הנושים ואישורו על ידי בית המשפט, מערך ההסכמות הגלום בו הוא החולש על מערכת היחסים שבין המבקשים לבין הנאמנים והבנק, והמבקשים יכולים לכן לפנות בדרישות לנאמנים ולבנק רק מכוחו. לפיכך, אף אם הבנק והנאמנים נכנסו בנעליה של החברה לעניין השלמת הפרויקט, אין משמעות הדבר שהם מחויבים לקיים את כלל התחייבויותיה הקודמות. אלמלא כן לא היה טעם בהליך חדלות הפירעון בכלל ובגיבושו של הסדר הנושים בפרט".
עוד נכתב כי: "המבקשים החליטו למשוך את הבקשה הראשונה, שגם בה הם דרשו תשלום של דמי השכירות כמו גם החרגה של הערבויות שניתנו להם. המבקשים משכו את הבקשה הראשונה לאחר שהובהר להם כי בכוונת הבנק להיכנס בנעלי החברה רק לעניין השלמת הפרויקט ולא ביחס לכלל החיובים שנטלה על עצמה החברה. כמו כן, במועד בו נמשכה הבקשה, המבקשים אף ידעו על הצעת ההסדר שהוגשה לבית משפט קמא, בה כאמור לא נכללה כל התייחסות לתשלום דמי השכירות. לפיכך יש לראות במשיכת המבקשים את הבקשה הראשונה, כמו גם בחתימתם על הסדר הנושים בהמשך, כהסכמה להמשיך ולנהל את הפרויקט במטרה להביאו לידי סיום תוך ויתור על קבלת דמי שכירות. זאת ככל הנראה מתוך הבנה שלאור חתימת הסכם המשך הליווי יבוא הפרויקט לידי סיום בתוך זמן לא רב באופן שיאפשר להם לקבל את הדירות המשודרגות עליהן הוסכם בהסכם המכר, תוך צמצום הנזק שלהם בהפסד דמי השכירות".
בית המשפט העליון דחה את הבקשה והטיל על הדיירים הוצאות משפט בסך 3,000 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
