עו"ד דן הלפרט מגיש את המדריך המלא לבעלי הדירות בהתחדשות העירונית: "צריך לוודא שבעלי הדירות לא נפגעים בשום צורה"
כיצד ניתן לקדם תהליכי התחדשות עירונית בזמן מלחמה? עו"ד דן הלפרט, אחד מעורכי הדין המוכרים והמובילים בתחום, מסביר לאתר "מגדילים" מהם הדגשים המיוחדים שבעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית אמורים לתת עליהם את הדעת בתקופה כה רגישה ומורכבת. הלפרט, שמשרדו עוסק בייעוץ וליווי בתחום המקרקעין וההתחדשות עירונית, ליווה ומלווה אלפי בעלי דירות ויזמים בכ-500 פרויקטים של תמ"א 38/2 ועסקאות פינוי בינוי, כשליש מהם בתל אביב והיתר בערי המרכז ובכל רחבי הארץ.
לדבריו של הלפרט: "בשבועות האחרונים אנחנו מקבלים לא מעט פניות מלקוחות ובקשות לייצוג מבעלי דירות ששואלים מהם הדברים הכי חשובים כרגע, או לחלופין האם השתנו סדרי העדיפויות או הקדימויות בתהליך. כפועל יוצא מכך גיבשנו מעין מדריך לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שמתאים לעת הזו".
מה באמת אתה עונה לפניות שכאלו?
"אז מתחילים מהבנת השוק שהיה במצב קשה עוד מלפני המלחמה – יש בו הרבה מאוד קשיים ליזמים ברמה הכלכלית. מדובר בשוק של ריביות מאוד גבוהות שמייצרות עלויות מאוד גבוהות של פרויקטים. עלויות שלא צפו אותן לפני כמה שנים כי הריבית נהייתה גבוהה והמימון מאוד גבוה ביחס לתחזית שניתנה כשהפרויקט יצא לדרך. אנחנו מדברים על שוק שאין בו מכירות כבר הרבה זמן. המכירות נעצרו כבר לפני המלחמה ובמצב הזה כשיזמים לא יכולים למכור והמחירים נעצרו והעלויות הפכו להיות מאוד גבוהות, יש הרבה יזמים שנמצאים בבעיה קשה מאוד".
במה הבעייתיות שאתה מתאר באה לידי ביטוי?
"אם היזמים לא יכולים למכור, אז הם לא יכולים לקבל ליווי בנקאי. הבנקים דורשים מהם מכירה מוקדמת לטובת ערבויות ואז הם מתעכבים ולא יכולים לעלות על הקרקע עם הפרויקט. בנוסף, במרוצת השנים כאשר התחום פרח, הרבה יזמים שהתחרו במכרזים לקחו עוד ועוד פרויקטים ופשוט 'שמו אותם על המדף', כלומר דחו את התחלת המימוש שלהם. הם אמנם זכו במכרזים האלו והשקיעו זמן בהכנה וקידום של מסמכי העסקה והתקדמו בחתימות, אבל כשהגיע הרגע להוציא כסף מהכיס והם היו צריכים לשלם לאדריכל, לעו"ד ולבעלי מקצוע ואחר כך גם לשלם אגרות משמעותיות, אלו הוצאות שמצטברות וכשיש לך 20-30 פרויקטים אז מדובר בהרבה מאוד כסף. זה כשלעצמו הביא יזמים למצב שבו אין להם כסף לממן גם את ההוצאות הראשוניות האלו".
כמה יזמים נפגעו כתוצאה מתמונת המצב שאתה מתאר?
"בהערכה זהירה אני יכול לומר שידוע לנו על כ -700 יזמים שנמצאים בימים אלו במצב קשה, על סף חדלות פירעון. ואם לא די בכל מה שתיארתי, הגיעה המלחמה ועצרה עוד יותר את השוק. אנשים לא קונים דירות – בחלק מהמקומות בכלל לא ובחלק מסוים כמעט שלא. מה שקורה זה שכל מי שממונף ולקח הלוואות, ממשיך לשלם את הריביות הגבוהות. המלחמה באה ונתנה מכה מאוד חזקה ליזמים בעיקר בכל מה שנוגע לשלבי הביצוע. מי שהסתמך על פועלי בניין פלסטינים שעושים את הביצוע באתרי הבנייה, רואה היום את האתרים עומדים ריקים ועד שיהיה לזה תחליף, הם לא יחזרו לעבוד. זה אומר הסתבכויות ואיחור במסירת דירה בהמשך. דבר גורר דבר וכיזם אתה נקבר יותר ויותר עמוק".
מה זה אומר מבחינת בעלי הדירות הלכה למעשה?
"המצב היום מאוד בעייתי ומסוכן לבעלי הדירות, כמי שמעורב מאוד בתחום אני רואה יזמים שמתרסקים או כאלו שמחפשים יזם אחר או חברה שתיכנס עם מימון ותציל אותם על ידי מכירת הפרויקטים. יש יזמים הגונים שבאים לבעלי הדירות אחרי כמה שנים שהם חתומים אתם ואומרים להם שהם פשוט לא מסוגלים להמשיך את הפרויקט. רק לאחרונה יזם שמקדם פרויקט בבת ים אמר לבעלי הדירות בצורה הכי כנה 'אני לא מסוגל להמשיך בפרויקט ולכן אני מבקש מכם תבינו אותי ותשתפו פעולה בלהכניס יזם אחר שכן יכול לעשות את זה' ".
ומה העצה שלך לבעלי הדירות באותו פרויקט בבת ים שנקלעים למצב שכזה?
"אם הפרויקט מספיק טוב וכלכלי, אז צריך לבחון טוב טוב בשבע עיניים את היזם שייכנס ולוודא שהוא בעל החוסן הכלכלי הנדרש, היכולת והניסיון לקחת את הפרויקט עד להצלחה שלו ולבדוק שההתקשרות הזו לא פוגעת ולא מסכנת. העברת המקל במהלך הבנייה זה דבר שהוא מאוד לא טוב ולא רצוי אבל לעיתים יכול להיות שזה מציל את בעלי הדירות".
נראה שבתקופה כה מורכבת חשיבותו של עו"ד מנוסה הופכת לקריטית
"ממש כך, עורך הדין נכנס לתמונה בנקודה הזו וצריך לוודא שבעלי הדירות לא נפגעים בשום צורה, שהם מקבלים את התמורות שהובטחו להם, שהיזם החדש ייתן בדיוק את מה שהובטח על ידי היזם שעוזב, הוא צריך לראות שיש לבעלי הדירות ערבויות מספקות שאתן ניתן להתקדם בפרויקט, לבדוק את היציבות הכלכלית של היזם החדש ועל הדרך, אם מדובר בעסקאות ישנות שנחתמו לפני מספר שנים, כדאי מאוד לעדכן אותן".
איך זה בא לידי ביטוי?
"אני רוצה לעדכן את ההסכם בהתאם לצרכים של בעלי הדירות מבחינת ערבויות, מבחינת קרן תחזוקה, יש גם ניואנסים שנוגעים לשינויים בנוגע לערבויות ולהפרות ועוד חידושים שלא היו מקובלים כאשר ההסכם המקורי נחתם. חשוב להבין שזה שהיום המצב קשה, לא אומר שהוא יהיה קשה גם שנים קדימה. אני רוצה להכניס מנגנונים שטובים לבעלי הדירות כך שאם השוק יעלה הם ירוויחו יותר. היום המצב לא טוב אבל אם המצב ישתפר הגיוני שהם ייהנו מהתמורות ומהרווחים העודפים. החלפת יזמים יכולה להיות הזדמנות לשיפור עמדות וגם אם זה לא יורגש באופן מיידי בגלל המציאות העכשווית, אני רוצה שבעלי הדירות ייהנו מכך בעתיד".
ספר על האופן בו המשרד שלך פועל על מנת להבטיח את צרכיהם של בעלי הדירות
"ראשית, אני עושה מכרז יזמים. למשרד שלנו יש שאלון בן 150 שאלות שאנחנו מפנים ליזמים בנושאים הכי קריטיים לפרויקט. יש לנו פרמטרים בנושאים של חוסן כלכלי, ניסיון של היזם, התמורות שנותנים לבעלי הדירות והערבויות שהם מקבלים".
המלחמה השפיעה על ניתוח התשובות לשאלון?
"בוודאי. אם עד תחילת שנת 2023 ולפני המלחמה עיקר תשומת הלב הייתה למה מקבלים בעלי הדירות מבחינת תמורות, כיום הדגש הוא על החוסן הכלכלי וערבויות. עניין הערבויות עלה לראש הרשימה – היום כשבוחרים יזם חייבים לוודא שיש לך את הבטוחות הכי טובות למצב שחס וחלילה היזם שלך יתרסק. זה אומר שמבחינת החוסן אתה חייב לעשות בדיקות מאוד מקיפות, אני רוצה לראות דוחות כספיים, אני רוצה לראות אישורים של רואה חשבון, אישור בנק, לבדוק ברשם החברות וכונס הנכסים אם היו הסתבכויות בעבר, אם יש חובות ומינוף. אני דורש מסמכים ותשובות, כי היום יותר מתמיד זה חשוב ונדרש ויכול להיות ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין כישלון.
אני עוסק בנושא הערבויות במשך שנים ולעיתים מתקבלת התחושה שאנשים לא מבינים את התחום הזה עד הסוף ושניתן לחזק ערבויות שממש יצילו אותם.
עורך דין שיודע לדרוש ערבויות חזקות ומשופרות, עושה חסד לבעלי הדירות ושומר עליהם בצורה הרבה יותר טובה כי אם חלילה היזם יקרוס אחרי הריסת הבניין, זה מה שיציל אותם. כל היתר חשוב אבל בא אחר כך".
לסיום, מה תרצה לומר לבעלי דירות שמתלבטים אם לחתום על פרויקט התחדשות עירונית בימים אלו?
"אני אומר להם – קודם כל תיזהרו ממש והכי חשוב שתבחרו בעלי מקצוע מאוד מיומנים כי היום יותר מתמיד יש סיכונים משמעותיים לאור המצב והמלחמה והריביות במהלך שנת 2023. אנחנו בסופו של יום דואגים לבעלי הדירות מה שחשוב הרבה יותר אלו בעלי הדירות שנותנים את הבית שלהם ורוצים לקבל דירה חדשה ובטוחה בחזרה ואם זה לא יקרה הם בבעיה קשה. תבחרו את בעלי המקצוע הכי טובים כדי שישמרו עליכם בתוך התהליכים של התחדשות עירונית".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
