מהחתימה על המסמכים ועד לפינוי המגורים – איך נראים חיי הדיירים במתחמי התחדשות עירונית בתקופת הביניים? // דעה
על רקע גידול דמוגרפי מהגבוהים בעולם המערבי וצמצום משאבי קרקע ושטחים פתוחים, בפרט באזורי הביקוש, נדרשים הממשלה, מערכות התכנון, הרשויות המקומיות וכלל הגורמים המעורבים למצוא פתרונות כגון הוספת יחידות דיור, בד בבד עם הוספת תשתיות תומכות והקצאת שטחים לצרכי ציבור ותעסוקה, וכל זאת במרקמים הבנויים.
תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, תחום בו פועלים כ-1,400 יזמים שונים. נכון לשנת 2022, כ-35,000 יח"ד של התחדשות עירונית נמצאות בבניה, בשלבי ביצוע שונים. ההתחדשות העירונית בישראל הולכת ומתרחבת ולאור מחסור משמעותי בעתודות הקרקע במדינה נראה שזוהי רק ההתחלה. דו"ח ההתחדשות העירונית לשנת 2021 מציין כי 112 אלף יח"ד חדשות נמצאות בתהליך תכנון ב-166 מתחמים. בנוסף, 42 תוכניות להתחדשות עירונית אושרו והן כוללות 18 אלף יח"ד חדשות ועוד 14 אלף יח"ד תוספתיות והיתרי הבנייה לפרויקטי פינוי-בינוי בעלייה של 300%. על פי התכנית הממשלתית, היעד הנדרש עד שנת 2040 הוא כ-6.2 מיליון יח"ד בכל הארץ, על מנת לבנות בפועל בתקופה זו לפחות 5.1 מיליון דירות חדשות.
מיזמים להתחדשות עירונית נמשכים זמן רב מאוד בשל מורכבות התהליך והבירוקרטיה הרבה הכרוכה בו. החל ממועד חתימת הדיירים על הסכמי הפרויקט מול היזם ישנו תהליך ארוך ומורכב שבמרבית המקרים מותיר את דיירי הבניין להמתין בדירתם הנוכחית לכל אורך תקופת הביניים שלפעמים (במקרה הטוב) אורכת לא פחות מארבע שנים. בנוסף לכך, החלפה תדירה של ממשלות וניסיון מצידן להביא להישגים ותוצאות קצרות מועד של מדיניות ממשלתית בענף איטי כמו ענף הנדל"ן, אינם מאפשרים מהלכי עומק בתחום.
בין שלושת השחקנים המשתתפים בתהליך התחדשות עירונית ישנם בעלי הדירות, היזם ורשויות השלטון. אין ספק שבעלי הדירות נמצאים בעמדת נחיתות במערכת יחסי כוחות זו בשל כמה סיבות מבניות. ישנה מורכבות בשמירה על האינטרסים של הדיירים ובעלי הדירות, אל מול היזם והרשויות, בעיקר בשל המחסור בידע מקצועי וניסיון.
לעיתים, העירייה מוציאה צו מבנה מסוכן המהווה סימן אזהרה הדורש טיפול מהיר ומיידי במבנה. חשוב להבהיר כי מרגע הוצאת הצו, האחריות על פגיעה עתידית בדיירים או בעוברי אורח מוטלת על בעלי הדירות בבניין. אך מה על הדיירים הנמצאים בתקופת הביניים, שבין חתימת חוזה עם יזם ועד רגע הפינוי, ושידם אינם משגת לטיפול בליקויים אלה, לעשות?
ישנם אלפי דיירים שמתגוררים בבניינים ישנים, רעועים המצריכים שימור ותחזוקה. ואפילו שיזמים רבים מציעים מגוון הטבות לבעלי הדירות במתחם כדי לפתות לחתום דווקא איתם, האם זה מספיק?
אוכלוסיית הדיירים בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, מאופיינת בדרך כלל בגילאים מבוגרים ובשוכרי דירות שבסופו של יום, ספק אם יזכו להרוויח מההטבות שההליך מציע. בזמן שאותם דיירים ממתינים, שחלקם מיעוטי יכולת או אינם מעוניינים להשקיע בטיפוח דירה שמיועדת להריסה, מעבירים את השנים הבאות בדירות מוזנחות, שכוללות מרצפות שבורות, ליקויים בקירות פנימיים וחיצוניים, אינסטלציה ישנה, ובמצב רעוע שאף יכול להוות סכנה עבורם אם לא יטופלו. תקופת הביניים ארוכה ומסובכת ושמירה על איכות החיים למתגוררים בבניין עצמם הכרחית.
לצורך שיפור תנאי המחייה של הדיירים בפרט בשכונות חלשות ומוזנחות, ניתן לנהל משא ומתן עם היזמים ומומלץ לכלול בו תנאי מפורש לטיפול ומתן הטבות ככל שקיימים ליקויים בדירה ומחוצה לה בתקופת ההמתנה עד ההריסה. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון מספר הצעות מול מספר יזמים.
חשוב להכיר בתופעה שבה יזמים מנסים להחתים דיירים באופן פרטני על הסכמים או חוזים בלעדיים, מה שיכול להביא להחתמה על מסמכים שמנוסחים באופן שלא מיטיב עם בעלי הדירות וקושר אותם לאותו היזם וגם פוגע ביכולת המיקוח שלהם. כדי להימנע מכך, מומלץ לבחור במשרד עו"ד מנוסה בתחום שמבין את חשיבות הזמן והתהליך אותו עובר הדייר עד למועד הפינוי. העו"ד יכול לסייע לשפר את אטרקטיביות הצעות היזמים ולדאוג לתקופת ביניים שקטה עבור המתגוררים בבניין.
תשומת הלב של היזם צריכה להיות מופנית לאלו המתגוררים בדירות תוך שימת דגש על אופי אוכלוסיית הדיירים. ניתן למצוא דרכים יצירתיות לשיפור איכות החיים של הדיירים בתקופת הביניים, כל הדרך עד לפינוי המגורים. חשוב לזכור, הבית הוא הנכס היקר לנו ביותר ואין סיבה לא לשמור עליו (ובכך גם על עצמנו), גם אם הוא מיועד להריסה בתהליך של פינוי-בינוי.
*כותב המאמר, רון אלפנדרי, הינו שותף בחברת איי פי גרופ, המתמחה בשירותי תחזוקה לדירות במתחמי התחדשות עירונית
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
