נדחתה דרישה של בעלי נכס לקבל פטור מהיטל השבחה עבור היתר להריסה ובנייה מחדש שניתן במסגרת תכניות עירוניות
מה ההבדל בין בקשה להיתר בהתאם לתמ"א 38 להיתרים על בסיס תכניות עירוניות, ומדוע פטור מהשבחה ניתן רק להיתרים שניתנים על בסיס תמ"א 38? תשובות לכך מספק פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדחתה דרישה של בעלי נכס לקבל פטור מהיטל השבחה עבור היתר להריסה ובנייה מחדש שניתן במסגרת תכניות עירוניות. המערערים ביקשו לקבל פטור מהשבחה על בסיס תמ"א 38, אך השופט גלעד הס, שדחה את העתירה, קבע: "פטור מהיטל השבחה ניתן רק כאשר מדובר על היתר בניה שניתן מכוח תמ"א 38, או תכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38".
פסק הדין ניתן בערעור מינהלי שהגישו בעלי זכויות על שתי חלקות קרקע ברחוב המלאכה בתל אביב, נגד הוועדה המקומית תל אביב. המערערים הגישו בקשה למימוש זכויות על הקרקע מתוקף תכנית ,1680 (תכנית הגגות הישנה), תכנית ,2331 (תוכנית לב תל אביב), תכנית ע-1 (תכנית המרתפים), וכן הקלות שונות. במסגרת הבקשה להיתר התבקשה הריסת המבנים שהיו קיימים על המקרקעין והקמת מבנה חדש על שתי החלקות. הבקשה אושרה וההיתר הונפק ב-2018.
לאור הבקשה להיתר הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה עקב ההשבחות מהתכניות שבגינן ניתן ההיתר. לאחר שהמערערים חלקו על שומת הוועדה המקומית, מונתה שמאית מכריעה. במסגרת הדיון בפני השמאית, טענו המערערים כי הם זכאים לפטור מהשבחה על בסיס סעיף בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (סעיף 19 ב 10 לתוספת השלישית), שעניינו מתן פטור להיתרים שניתנו מכוח תמ"א 38. השמאית דחתה את הטענות, וערכה את תחשיב היטל ההשבחה בהתעלם מהפטור. על השומה הגישו בעלי הקרקע והוועדה המקומית ערר לוועדת הערר. רוב המחלוקות הסתיימו בהסכמה, למעט טענות הפטור מהשבחה.
ועדת הערר: "ויתרתם על הזכות לפטור"
ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי כאשר העוררים פנו למסלול מינוי שמאי מכריע ולא לוועדת הערר, הם ויתרו בכך על העלאת טענות כנגד החיוב, ובכלל זה על טענה לפטור מהשבחה, על בסיס התוספת השלישית. בשלב השני, דנה ועדת הערר גם בשאלת הפטור לגופו וקובעת, בקווים כלליים, כי כאשר בחרו העוררים במסלול של הגשת בקשה להיתר מכוח התכניות העירונית והתכנון הקיים, אין להם זכות לפטור מכוח התוספת השלישית, שהוא פטור המיועד למקרה של מימוש זכויות מכוח תמ"א 38.
בעקבות זאת הוגש הערעור המינהלי לבית המשפט, השופט הס קבע כי אין בעצם הפנייה לשמאי מכריע משום ויתור על הזכות לטעון לפטור: "קיימת הבחנה בין מקרה בו הנישום חולק על עצם החיוב שלו בהיטל השבחה, למשל, כאשר הוא טוען שאין הוא בעל זכות במקרקעין, לבין מקרה בו מודה הנישום שקיים לו חוב עקרוני בהיטל השבחה, כמו במקרה שלפניי, אבל הוא זכאי לפטור. ומכאן, בעוד שבמקרה הראשון אין אפשרות לפנות למינוי שמאי מכריע, הרי דרך זו אינה חסומה בפני הנישום במקרה של טענת פטור".
אך את טענות בעלי הקרקע כי הם זכאים לפטור, דחה השופט: "התוספת השלישית מעניקה פטור מהיטל השבחה רק כאשר מדובר על היתר בניה שניתן מכוח תמ"א 38 או תכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38", הוא כתב, והוסיף כי כאשר המערערים ביקשו להרוס את המבנים הישנים שלהם ולהקים מבנה חדש, עמדו לפניהם שתי אפשרויות תכנוניות: האפשרות הראשונה הינה לבקש בקשה להיתר בהתאם לתכנון הקיים ולתכניות המאושרות, והאפשרות השנייה, לבקש בקשה להיתר מכוח תמ"א 38. "אין מחלוקת כי המערערים בחרו במסלול הראשון, והגישו בקשה להיתר לפי התכנון הקיים, כך קודמה הבקשה וכך אושרה על ידי הוועדה המקומית", קבע השופט.
המערערים טענו בערעור שהגישו כי הבחירה במסלול מימוש הזכויות מכוח התכנון הקיים זהה מהותית לבחירה במסלול מכוח תמ"א 38, וההבדל הינו רק הבדל טכני, שאינו מצדיק הבדל במתן הפטור. "איני מקבל טענה עקרונית זו של המערערים, לטעמי ההבדל בין שני המסלולים הינו הבדל מהותי, אשר מצדיק הבחנה גם לנושא הפטור מהיטל השבחה", נכתב בפסק הדין.
4 הבדלים בין תמ"א 38 לתכניות עירוניות
השופט הס הוסיף כי שני מסלולי הרישוי שניצבו בפני המערערים (מתוקף התכניות הקיימות או תמ"א 38) לא היו זהים, לא טכנית ולא מהותית, וציין כי קיימים ארבעה הבדלים מהותיים בין מימוש זכויות מכוח תכנון מאושר לבין מימוש זכויות מכוח תמ"א 38:
ההבדל הראשון הינו שיקול דעת מוסדות התכנון באישור הבקשה להיתר. הזכויות מכוח התכנון הקיים הינן זכויות מוקנות, אשר על הוועדה המקומית לאשרן ללא שיקול דעת של ממש. לעומת זאת, הזכויות מכוח תמ"א 38 הינן זכויות מותנות אשר לוועדה המקומית קיים שיקול דעת האם לאשרן או לאו.
ההבדל השני הוא כי בניגוד למימוש זכויות מכוח תכנון מאושר, על מנת לממש זכויות מכוח תמ"א 38 יש לעמוד בשורה של תנאים מקדמיים. השופט הבהיר כי תמ"א 38 אינה חלה על כל בניין בישראל, אלא יש להוכיח כי מתקיימים התנאים לתחולתה. למשל, סעיף 4 לתמ"א 38 קבע כי זו לא תחול על מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו, וזאת אף אם נבנו לפני 1980.
ההבדל השלישי נעוץ במכלול ההוראות שמחילה תמ"א 38 על הבקשה להיתר ועל הקמת המבנה, וכן במגבלות ובתנאים שמציבה תמ"א 38 כתנאי למימוש הזכויות מכוחה: "תמ"א 38 אינה רק תכנית המעניקה זכויות בנייה, אלא תכנית הקובעת מכלול של חובות כנגד מתן הזכויות הללו. כמובן, בראש ובראשונה החובה הינה החובה לחזק את הבניין, אולם לא רק חובה זאת נכללת בגדר תמ"א 38, אלא גם הוראות רבות הנוגעות לבניה עצמה, למרווחים, לסביבה ועוד", נכתב בפסק הדין.
ההבדל הרביעי, הינו חובת יידוע הציבור, חובה אשר לא קיימת במסלול בקשה להיתר תואמת תכנון קיים.
"לפיכך", כתב השופט הס, "כאשר בוחר האזרח במסלול של מימוש זכויות מכוח התכנון המאושר, הרי הוא במסלול הירוק להוצאת היתר בניה תואם תכנית. במקרה שכזה, מוסד התכנון אינו יכול לסרב לבקשה להיתר, הוא אינו נדרש להוכיח תנאים מוקדמים לשם ניצול הזכויות, לא חלות עליו המגבלות המפורטות בתמ"א 38 על ניצול הזכויות מכוח התכנית (למשל, הכנת דוח על השתלבות עם הסביבה) והוא אינו כפוף להליך יידוע הציבור. לעומת זאת, כאשר האזרח מבקש לנצל זכויות מכוח תמ"א 38 הוא כפוף לכלל התנאים והמגבלות שמניתי לעיל, לרבות שיקול דעת הוועדה המקומית לסרב לבקשה להיתר, עמידה בתנאים מוקדמים, יידוע הציבור ומגבלות בניה שונות. מכאן, לשיטתי, עולה כי קיימת הצדקה מהותית ליתן פטור מהיטל השבחה כאשר האזרח בוחר לפסוע במסלול הוצאת היתר מכוח תמ"א 38 ואין הצדקה למתן פטור שכזה כאשר האזרח מבקש לממש זכויות מכוח תכנון קיים".
השופט הס הוסיף כי "המחוקק ביקש ליצור תמריץ לממש זכויות מכוח תמ"א 38, מימוש אשר מבטיח לא רק שימומשו זכויות האזרח, אלא שהאזרח גם ימלא את חובותיו מכוח תמ"א 38, בראש ובראשונה חיזוק המבנה, אך לא רק חובה זו, אלא מלוא קשת החובות שקובעת תמ"א 38, אשר מטרתן להבטיח כי מימוש הזכויות וחיזוק המבנה יאוזן עם הסביבה ולא יפגע בשכנים. הרצון ליצור תמריץ לממש זכויות מכוח תמ"א 38 על זכויותיה, אך גם על חובותיה, הוא זה שעומד מאחורי קביעת הפטור בתוספת השלישית, פטור הבא לעודד את האזרח לפסוע במסלול בקשה להיתר המבטיחה את העמידה בחובות תמ"א 38. לפיכך, אין כל הגיון, או תכלית, ליתן פטור שכזה לאזרח המממש זכויות באופן רגיל, מבלי שהוא כפוף לחובות ולמגבלות של תמ"א 38".
עוד כתב השופט: "מכאן, לטעמי, אין לפניי מקרה בו לאזרח שני דרכים זהות לקבלת היתר בניה, אשר פסיעה מקרית באחת מהן מובילה לחיוב בהיטל השבחה והאחרת מעניקה פטור. אלא בשני דרכים שונות, האחת בעלת מכשולים, אולם מעניקה פטור מהיטל ההשבחה, והאחרת פשוטה יותר, אולם מחייבת בתשלום היטל ההשבחה".
לאור זאת, השופט קבע כי המערערים אינם זכאים לפטור. הוא דחה את הערעור, והטיל עליהם הוצאות בסך 10,000 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
