המפקח על המקרקעין הכריע: מעלית המשמשת את קומת משרד הפנים בלבד, היא חלק מהרכוש המשותף – וכל הדיירים מחויבים לתחזק אותה
מעלית המשמשת רק קומה אחת בבניין משותף, שלא הוגדרה כמעלית פרטית, נחשבת לרכוש משותף, ועל כל בעלי הנכסים להשתתף במימון אחזקתה, גם אם היא אינה משרתת אותם. כך עולה מפסק דין של המפקח על רישום המקרקעין בנתניה, ארז שטיינברג, שדחה תביעה שהגישו בעלי נכסים בבניין משרדים נגד שימוש בלעדי באחת מהמעליות בבניין על ידי משרד הפנים, ששוכר משרדים במקום.
המבנה שנמצא בלב הסכסוך הוא בניין משרדים ומסחר ברחוב רמז בנתניה. את התביעה הגישה חברה ליישומים עסקיים שבבעלותה משרד בבניין, נגד נציגות הבניין. התביעה עוסקת באחד מחברי הנציגות, שהוא בעליה של חברת אחזקה שהשכירה משרדים הנפרסים על פני קומה שלמה למשרד הפנים. הסכסוך בין הצדדים הוא ארוך שנים, שהחל דווקא עם תביעה של נציגות הבניין נגד החברה התובעת.
בתביעה הנוכחית טוענת התובעת כי משרד הפנים מקבל הקלות והטבות מנציגות הבניין, שאחד מחבריה, כאמור, משכיר למשרד הפנים את המשרדים שלו. בין השאר, נטען כי משרד הפנים הציב מגנומטרים בשטח ציבורי ללא תשלום, ונהנה משימוש בלעדי באחת ממעליות הבניין, ללא תשלום נפרד על אחזקתה. התובעת דורשת להורות למשרד הפנים להשתתף במימון תחזוקת המעלית. עוד טענה התובעת כי העובדה שחבר נציגות הבניין הוא זה שהשכיר למשרד הפנים נכסים, מעמידה אותו ואת הנציגות במצב של ניגוד עניינים.
המפקח, שדחה את התביעה, קבע בהחלטתו כי מהחומר שהוגש לו במהלך הדיונים עולה כי הנציגות לא נותרה אדישה לטענות בעניין השימוש שעושה משרד הפנים בשטח המשותף לצורך עמדת הבידוק הבטחוני, ומבחינתה של הנציגות יש להסדיר שימוש זה מול משרד הפנים לרבות תשלום דמי שימוש בגין השימוש בשטח המשותף. "לא התקיימו התנאים המחייבים את התערבותי במתן צו לנציגות לפעול, שכן הנציגות אכן פועלת לשם הסדרת העניין (גם אם קצב הפעולה איננו לשביעות רצונה המלא של התובעת), ולא הוכחה הטענה כי שיקולים לא לגיטימיים או כי ניגוד העניינים החמור המיוחסים לנתבע, הם אלו שמנעו את הסדרת השימוש במקום".
בכל הנוגע לשימוש הבלעדי של משרד הפנים במעלית, המפקח שטיינברג קבע כי: "העובדה שמעלית אחת, מבין ארבע המעליות המותקנות בבית, משרתת רק את משרד הפנים, אין בה לגרוע מההכרה במעלית זו כמעלית משותפת וכרכוש משותף שבתחזוקתו חייבים לשאת כל בעלי הדירות".
המפקח ציין כי חוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף קודם כל באופן שיורי, דהיינו כל מה שאינו "דירה" הוא רכוש משותף. המפקח ציין עוד כי המחוקק כלל באופן ספציפי מעליות בגדר רכוש משותף. עוד ציין המפקח כי תקנון הרישום של הבניין שבלב התביעה מגדיר אף הוא את המעליות שבבית כ"רכוש משותף" כמו כן, מעיון במסמכי הבית המשותף, ובפרט בטבלת ההצמדות שבתקנון, וכן בצו הרישום עולה, כי המעלית לא הוצאה מהרכוש המשותף.
בעלי החברה הנתבעת, שהעיד במהלך הדיונים, אמר בעדותו כי המעלית שמשמשת את משרד הפנים הותקנה בהמלצת מומחה שסבר כי המעליות המתוכננות לא יספיקו וייווצר עומס גדול על המעליות ועל כן המליץ להוסיף עוד מעלית שתגיע רק לקומה של משרד הפנים.
על כך כתב המפקח: "המעלית הותקנה במהלך הבניה של הבית בעקבות המלצת המומחה וכי הדבר נעשה בנסיבות שבהן היה הכרח להתקין מעלית כזו לשם וויסות עומסי המשתמשים במעלית. בהקשר זה, ולנוכח ההגדרה הרחבה של מבחן השימוש כאמור בתקנון הבית, מקובלת עלי טענת הנציגות, שמעלית זו משמשת בעקיפין את מרבית יחידות הבית או את אורחיהם, במובן זה שהפחתת העומס על יתר המעליות בבית משרתת, לכל הפחות, בצורה עקיפה, את כלל בעלי הנכסים באמצעות הפחתת השימוש ובלאי האחזקה על יתר המעליות". המפקח קבע, איפוא, כי המעלית היא חלק מהרכוש המשותף, שכל בעלי הנכסים בבניין מחויבים במימון תחזוקתה.
עוד ציין המפקח, כי משרד הפנים משלם מדי חודש 22,000 שקל כדמי ניהול לנציגות הבניין, "כספים שבהם הנציגות עושה שימוש גם לצורך אחזקת שלושת המעליות האחרות המשמשות את יתר בעלי היחידות בבית ואורחיהם, כך שגם מבחינה זו נראה כי אין זה צודק להיעתר לטענות המבקשת למנוע מהנציגות לגבות את עלות האחזקה של המעלית מיתר בעלי הנכסים בעוד שמנגד משרד הפנים ממשיך לשאת בעלות אחזקת המעליות הנוספות".
המפקח דחה את התביעה, והטיל על התובעת הוצאות משפט בסך 10,000 שקל.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
