ינון מגזימוף

ינון מגזימוף, דור שביעי בירושלים ומנכ"ל חברת "תבע קפיטל", צמח מתוך חיבור עמוק למרקם העירוני של ירושלים. 

הדרך המקצועית
כבר בגיל 17 זיהה את הפער בין הפוטנציאל הממשי של העיר לבין המציאות בשטח, מתוך שאיפה להוביל שינוי משמעותי במרחב שבו גדל. עם כניסתו לעולם ההתחדשות העירונית, הוא זיהה כשל מרכזי בשוק: חוסר סנכרון מהותי בין שלבי התכנון לבין ההתקשרות מול בעלי הדירות, מה שמוביל לעיתים לקידום תוכניות ללא בסיס כלכלי או לחתימת הסכמים ללא ודאות תכנונית. כדי לתקן עיוות זה, פיתח מגזימוף מודל הפוך מהמקובל בענף, הרואה בבעלי הדירות שותפים מלאים. 

לשאלה מהו רגע השיא המקצועי שלו, משיב מגזימוף כי מדובר במתחם "ניו איסלנד" בקרית מנחם, לאחר שבפרויקט זה הצליחה החברה לייצר ודאות תכנונית מתקדמת בשיתוף רחב עם בעלי הדירות, ולהכניס את ICR כשותפה המחויבת לתהליך שנבנה מהיסוד יחד עם הבעלים.

"אני מאמין"
ה"אני מאמין" של ינון מגזימוף רואה בבעלי הדירות שותפים מלאים לעסקה כבר מהשלבים המוקדמים, ולא צד פסיבי הממתין לתוצאות. החברה מקדמת תוכניות בניין עיר (תב"ע) בשיתוף הדיירים עוד לפני שלב החתימות והעברת השליטה ליזם, מתוך הבנה שהתכנון הוא שמגדיר את הערך הכלכלי ואת היתכנות הפרויקט. מודל זה מייצר ודאות אמיתית ומאפשר לפרויקטים מורכבים להתקדם למסלול ביצוע מהיר ואיכותי יותר.

היקפי הפעילות והעשייה
כיום, תבע קפיטל מובילה כ-25 פרויקטים בירושלים בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור בתכנון מתקדם וכ-5,000 נוספות הצפויות להיכנס לתכנון במוקדים מרכזיים כגון קריית משה, קטמון, מרכז העיר ושוק מחנה יהודה. הפעילות מתאפיינת בראייה שכונתית רחבה המשלבת מגורים עם עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. 

השנה, לאחר שנות פעילות אינטנסיביות, נכנסת החברה לשלבי ביצוע ראשונים בדרך לביסוס מעמדה כאחת החברות המובילות בירושלים.

המלצתך למקבלי ההחלטות?
"אני קורא למקבלי ההחלטות להפוך את סדר הפעולות המערכתי ולאפשר קידום תב"ע לפני חתימה על הסכמי פינוי-בינוי. השינוי ימנע שנים של חוסר ודאות ושחיקה עבור בעלי הדירות. בנוסף, יש צורך להבחין בין זכות התנגדות לגיטימית לבין התנגדות סחטנית המעכבת את הרוב, והמערכת צריכה לפעול בנחישות נגד תופעות אלו". 

 מניסיונך העשיר, מהו הטיפ שלך לפרויקט מוצלח?
"פרויקט מנצח נבנה על יסודות נכונים מהיום הראשון. סדר הפעולות, בחירת היועצים והיכולת לייצר אמון עם בעלי הדירות הם אלו שקובעים אם הפרויקט יגיע לביצוע או ייתקע בדרך. הטעות המרכזית היא לנסות לקצר תהליכים ולסגור עסקאות לפני שיש בסיס תכנוני וכלכלי אמיתי. זה אולי נראה מהיר בהתחלה, אבל מייצר עיכובים משמעותיים בהמשך. מי שבונה תהליך נכון מהיום הראשון לא רק מתקדם מהר יותר, הוא גם מגיע עד הסוף".