ברגע אחד בשנת 2003, מיד אחרי הטיול הגדול בארצות הברית, רותם טפירו הבינה במה היא רוצה לעסוק בחיים, בנדל"ן. מה שהתחיל כעבודה כמתווכת הפך למסלול חיים שלם – תואר ראשון, הסמכה כעורכת דין, ובהמשך בחירה מודעת לוותר על אולמות בתי המשפט לטובת זירה מורכבת: בעלים של חברה לניהול מתחמי התחדשות עירונית.
לצד קריירה אינטנסיבית, טפירו היא גם אמא לשלושה, שמסרבת לוותר על אף אחד מהעולמות שלה. "למדתי שיש זמן להכל וזה תלוי תמיד רק בנו. אנחנו עושים את הבחירה של הלו"ז", סיפרה טפירו, "אני אפילו מוצאת זמן לאימונים כל יום בשבוע. הילד הכי קטן שלי בכיתה ב' וברוך השם אני מוצאת זמן גם אליו – בהשכמות בבוקר, לקחת אותו לבית הספר, לאסוף מהבית ספר, פעילות משותפת רק של שנינו וכמובן גם מול הילדים היותר גדולים שלי. פשוט מוצאים זמן ומייצרים פעילות עם כל ילד בהתאם לגיל שלו".
אבל מאחורי ההישגים עומד תהליך סיזיפי ורווי רגשות. "העצה שהייתי נותנת לעצמי ביום הראשון בעבודה הזו שאכין את עצמי לכך שיש לספור עד מיליון ולא עד 10", היא אומרת, "ברגע שאני רואה תכניות מופקדות ודיירים שמחים ואופטימיים אני מבינה שכל מה שאני עושה שווה את המאמץ הגדול. שם אני מרגישה את השליחות שלי ואת כמה שזה שווה כל מאמץ שאני עושה בפרויקט".
בידיים מקצועיות
בעשור האחרון חל שינוי דרמטי בעולם ההתחדשות העירונית: תפקיד ה'מארגן', שבעבר סבל מתדמית בעייתית, הפך לאחד הגורמים הקריטיים ביותר להצלחת מתחמים גדולים. טפירו מבקשת לדייק את ההגדרה: "עצם היותי עורכת דין זה אלמנט שמאוד עוזר לי כאשר אני ניגשת למתחמי התחדשות עירונית ובעצם התואר הנכסף, שלא ממש אהבתי בו בשנים האחרונות, דווקא פותח לי דלתות רבות. כיום המושג מנהל/מארגן הרבה יותר חשוף וגלוי לבעלי דירות ובכלל לכל מי שעובד בתחום ההתחדשות עירונית.
"כמעט ואין פרויקט אחד היום ללא חברה מנהלת ועל אחת כמה וכמה במתחמים בהם אין יזם", הוסיפה, "היום הדיירים מבינים שרק מכרז יביא להם את התוצאה הטובה ביותר שיוכלו לקבל ומי שיכול לעשות מכרז, שיהיה שקוף ללא ניגוד אינטרסים זה דווקא מי שהגיע לנהל ולקדם עבורם את הפרויקט. כך שברגע שניגשים לפרויקט, מנהלים אותו נכון ומעבירים את המסר בצורה הכי טובה – הדיירים מבינים שהם נמצאים בידיים טובות ופה נכנס הערך האמיתי שלי מול בעלי הדירות: אני זו שמנהלת עבורם את כל התהליך, אני מסייעת להם במכרזים של היועצים השונים ולבסוף בבחירת היזם. הדיירים, לרוב, לא באמת יודעים מה מגיע להם מבחינת תמורות ועצם זה שאני היא זו שמביאה להם הרבה מעבר לרק תוספת מטרים, מבחינתי וגם מבחינתם, זה ערך גבוה מאוד לפרויקט שלהם".
המפגש הראשון עם הדיירים, לדבריה, הוא המורכב ביותר. "החלק הכי קריטי בכל פרויקט הוא איגוד בעלי הדירות והסמכת חברי הנציגות בכל בניין ובניין", היא מדגישה, "חשוב לי לשמוע מה הם היו רוצים לשנות מה הפנטזיה שלהם מה חשוב להם וככה בדרך הזו אני יודעת לנפץ גם מיתוסים. אני גם מסבירה לדיירים כי עד שלא קיבלנו היתר בניה הם נשארים בבתים שלהם ואין להם מה לדאוג. וגם אם יהיו קשיים נעבור אותם יחד. חשוב כמובן לציין שיש את חוק האדם הקשיש שבא להקל מעט על אוכלוסייה מבוגרת וכן עוד אלמנטים שאני יודעת להסדיר עבור דיירים עם מוגבלות או דיירים שעדיין לא הגיעו לגיל 70 אך קשה להם בגלל סיבות כאלה ואחרות".
לדבריה, הטעות הגדולה ביותר שדיירים עושים היא לנסות להתארגן לבד: "דיירים לא יודעים מה מגיע להם הן מבחינת תמורות והן מבחינת זכויות ולכן התארגנות לבד משמע ללכת אל הלא נודע. ברגע שדיירים מלווים על ידי איש מקצוע, אותו גורם ינהל עבורם את התהליך מ- א' ועד ת'. זה לא עולה כסף".
לבחור נכון
אחד האתגרים של טפירו הוא לבחור יזם והיום, לאחר שצברה ניסיון, היא יודעת בדיוק מה צריך להיות בו כדי שיקבל את הפרויקט. התכונה הכי חשובה שאני מחפשת ביזם זה בראש ובראשונה שיראה את הדיירים ויבין שהדיירים זו החבילה הכי חשובה שיש לו בפרויקט", הדגישה, "חשוב לי: אמינות, שקיפות, ניסיון ויכולת לקדם פרויקט בהיקף גדול. חשוב לי לציין שברגע שיזם רואה את הדיירים הן במתן התמורה שלו אליהם והן ברווחיות – אזי שזה יזם שמגיע לכל דייר לקבל. לשמחתי הרבה יזמים לא רק 'גוזרים קופון' על דיירים, הם רואים גם את הדייר הפשוט שלא תמיד מבין מה מגיע לו והם מגיעים ובאמת נותנים כל מה שניתן לתת".
בהסתכלות על העתיד מקווה טפירו שיהיו שינויים ברגולציה. "אם תפקיד המארגן יהפוך רגולטורי אזי לא יתערבו בשכר הטרחה שלנו וזאת משום שהתפקיד שלי כחברה מנהלת הוא תפקיד שדורש התערבות יום יומית מול הדיירים ומול היועצים, לרבות מול היזם הנבחר", סיפרה, "בעצם עד שהדיירים עוברים לדירות החדשות שלהם אני בין הבודדים שעובדים ומנהלים את כל האופרציה מול בעלי הדירות. אפשר לומר שכמעט כל פרויקט מחייב עובד אחד בלא פחות מחצי משרה שיהיה על אותו מתחם כי יש עדכונים שוטפים וטיפול בדיירים 'סרבנים' או דיירים שרוצים הסבר לפני חתימה. יזמים גם מצפים שנסייע ונביא עוד דיירים לחתימה כך שבסוף שכר הטרחה צריך להיקבע בין היזם הנבחר לבין המארגן ולא בין הרגולטור שיחליט כי זה השכר הראוי שיש לתת למארגן/מנהל פרויקט".
