ההיבט הפסיכולוגי של עליית מחירי הדיור

מאת: עו"ד גילעד ושדי, מתמחה בנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית, מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

כבר עמלו החוקרים על אופיו של היהודי הגלותי, אשר קבע משכנו בארץ אבותיו לאחר שנות דור ורואה בביסוס משכנו חשיבות עליונה שמתבטאת גם ברצון להיות בעלים של בית, דירה, קרקע. אותו היהודי כאמור, אשר סבל מפוגרומים והגליות במהלך ההיסטוריה, היה נע ונד ונתון לחסדי השלטון באותה העת והמקום  וכאשר השתקע בנה את ביתו וראה בו עוגן בעל משמעות.

כבר לפני כשלושת אלפים וחמש מאות שנה, בימי יהושע בן נון, הנחה האלוקים את דור נוחלי הארץ להעניק נחלה לכל משפחה – "לָאֵלֶּה תֵּחָלֵק הָאָרֶץ בְּנַחֲלָה בְּמִסְפַּר שֵׁמוֹת" (במדבר כו, נג). ההלכה היהודית הקפידה לשמור ערך זה, וקבעה כי "אין אדם רשאי למכור שדהו אלא מחמת דוחק עוני", אך לא מחמת שום אינטרס אחר (רש"י על ויקרא כה, כה).

בעשור האחרון, בו ניתן לחזות בקפיצת מחירים אסטרונומית של מחירי הדיור, לא נראתה תנודה חריגה בביקוש לדירות בקרב התושבים. הביקושים, שהנם תולדה של גידול באוכלוסייה, גדלים משנה לשנה. לעומת זאת, ההיצע מתקשה לעמוד בקצב ולא בכדי נמצא בראש סדר יומו של שר האוצר. שר האוצר, עוזריו ויועציו מתעמקים בנוסחאות מתמטיות ובניסויים חברתיים, על מנת לבחון את עמידותו של המשקיע הישראלי ובכוח עמידתו אל מול הגזירות. לצער העוסקים במלאכה, ניסיונותיהם אינם נותנים פרי בשקלול הכולל ובהסתכלות בנתוני האמת. המחירים ממשיכים לעלות גם בתקופה זו בה נראה כי מספר העסקאות ירד משמעותית.

מי זוכר את מע"מ 0?
תקופה זו מזכירה לנו את תקופת "מע"מ 0" מבית מדרשו של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד. בימים בהם דובר על "מע"מ 0", חל קיפאון יחסי בשוק הדיור ורבבות צעירים אשר התכוונו לרכוש דירה ראשונה עמדו על הגדר וחיכו להנחה של 18% בדמות המע"מ שיחסך מהם ברכישת דירה חדשה. במשך זמן רב דנו בהצעה זו עד שלבסוף היא בוטלה. דירות הצטברו במלאי הקבלנים וכוח קניה גדול הסתער ברעב גדול על המלאי. הקבלנים אשר "סבלו" מקיפאון זמני הקפיצו מחירים וזאת בנוסף לעליית המחירים שקרתה בתקופה זו.  צעירים רבים חשו מפח נפש והזיכרון נצרב בתודעה של חוסר אמון במערכת.

גם כיום כשמס דירה שלישית מרחף מעל ראשיהם של משקיעי הדיור ישנו קיפאון מסוים מצד חלק מהמשקיעים. אך שוב חוקיותו של החוק המוצע מוטלת בספק ובעלי העניין הגישו בג"ץ על מנת לקרקעו.  הדחייה של החלטת ביהמ"ש לכאן או לכאן עושה נזק נוסף למאמצי הורדת מחירי הדיור בדיוק כפי שקרה ב"מע"מ 0".

"זלזול בכוחות השוק"

רבים באוכלוסייה לא מאמינים להבטחות האוצר והממשלה ועושים ההפך מהמצופה מהם. הזלזול בכוחות השוק ובעיקרון הפשוט של "היצע וביקוש" מניב אכזבות חוזרות ונשנות. לאחר תקופה מסוימת, בה הונחתו על משקיעי הדיור מספר "גזירות" (העלאת מס הרכישה ועוד), הגיע שר האוצר להבנה כי המלחמה היא על התודעה. תודעתו של הציבור ניזונה מהתקשורת ועל כן יצא שר האוצר בהצהרות חוזרות ונשנות לשינוי התודעה, העלמת מידע מנתוני אמת והפסקת פרסום הסקירות של השמאי הממשלתי על השינויים במחירי הדירות, כפי שפורסמו לציבור הרחב והצהרות נוספות על צעדים בהווה ובעתיד שעתידים להתבצע על מנת להוביל להורדת מחירי הדיור.

הישראלי הממוצע חכם ומזהה טריקים שיווקיים שאינם עולים בקנה אחד עם המציאות בשטח. אך הדבר שהישראלי הכי שונא בכל הקשור לענייניו הכספיים הוא להרגיש "פראייר". כאשר אדם עובד קשה למען מטרה מרכזית- רכישת בית מגוריו ולאחר שנטל משכנתא ענקית לא יתכן ששווי בית חלומותיו ירד. ולכן כאשר "סערה" מתקרבת , הדבר הראשון שעושים הוא עוצרים, בוחנים או קופאים במקום. מי שרצה לרכוש מחכה שהמחירים ירדו, המשקיעים מחכים לבחון האם חוק דירה שלישית יעבור –  דבר שהביא לירידה בכמות העסקאות כאמור.

10 אחוזי רווח בממוצע

עליית מחירי הדיור כפי שמתפרסמות מעת לעת מחזקות את רצונם של משקיעי הדירות להישאר כמחזיקים מרובי דירות ולא למכור. החישוב הפשוט בו בעל דירה אשר על פי ממוצע של 10 השנים האחרונות הרוויח 10% שנתי על השקעתו מעליית מחירי הדיור וזאת בנוסף לדמי השכירות ישמח לשלם את מקסימום המס שעומד על 18,000 שקל בשנה ולהשאיר בידו את הדירה. יתרה מכך, בעלי הדירות אף חוששים למכור ולבצע דיספוזיציה בנכסים משום מס הרכישה הגבוה שיצרכו לשלם ברכישה נוספת של דירה להשקעה.

בלימת עלית המחירים תתאפשר כאשר המדינה תאפשר בנייה של מספר יחידות מספיק לטובת סיפוק צרכי הביקוש אשר עולים מדי שנה. הדבר יתאפיין בהקלת הבירוקרטיה, קיצור הליכי התכנון,  תמיכה בהתחדשות עירונית ומתן פתרון לשיקול הדעת הגורף של הועדות המקומיות לתכנון ובנייה ופרסום התיקון הרביעי לחוק התמ"א 38, שיווק קרקעות מדינה בפועל ומתן פתרון לכוח עבודה זמין בתחום הבנייה.

לאתר המשרד

 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן