שאלות ותשובות

לפני תחילת פרויקט תמ"א 38, יש לרכז את בעלי הדירות כולם, ולוודא כי קיימת הסכמה על יציאה לפרויקט באופן משותף. במידה ואכן קיימת הסכמה, יש לבחור נציגות של בעלי הדירות. בהמשך חשובה מאוד פניה לעו"ד המומחה בתחום, כדי לסייע בהתארגנות לפרויקט וליווי של בעלי הדירות בתהליך. לאחר מכן תתבצע פניה אל מספר יזמים פוטנציאליים ובחירה של יזם.

שאלות תשובות – תמ"א 38

איך מתחילים?

לפני תחילת פרויקט תמ"א 38, יש לרכז את בעלי הדירות כולם, ולוודא כי קיימת הסכמה על יציאה לפרויקט באופן משותף. במידה ואכן קיימת הסכמה, יש לבחור נציגות של בעלי הדירות. בהמשך תתבצע פניה של בעלי הדירות אל מספר יזמים פוטנציאליים ובחירה של יזם. כמו גם חשובה מאוד פניה לעו"ד המומחה בתחום, כדי לסייע בהתארגנות לפרויקט וליווי של בעלי הדירות בתהליך.

כמה דיירים צריכים להסכים?

שיעור ההסכמה של הדיירים קבוע בחוק. במידה ומדובר בחיזוק ושיפוץ של המבנה, נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות. כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (הריסה של המבנה ובנייה), תידרש הסכמתם של 80% מבעלי הדירות. במידה ויש בעלי דירות המסרבים לביצוע תמ"א 38, עליהם להציג נימוקים משמעותיים כנגדו.

כמה זמן לוקח לבצע פרוייקט?

התהליך הראשוני (לאחר הסכמה על בחירת היזם והסכמת בעלי הדירות) כולל הגשת אישורים לוועדת התכנון והבנייה המקומית. קבלת האישורים הנדרשים לוקחת פרק זמן של כעשרה חודשים עד שנה. תהליך חיזוק ושיפוץ הבניין עשוי להימשך בין שנה לשנה וחצי, בהתאם לנדרש ולחברה המבצעת.

מה חשוב לבדוק בחוזה השכירות בזמן ביצוע הפרוייקט?

בידקו האם מובטחת הפחתה בשכר הדירה במהלך הפרויקט, והאם בעל הדירה מתחייב לעדכן אתכם בהתקדמות המשא ומתן על הפרויקט. כמו כן, קיימת אפשרות להוסיף סעיף המתיר יציאה מהחוזה בכל שלב, אך זהו לא סעיף הקיים בכל החוזים. כדאי להכניס לחוזה סעיף בו הקבלן מקבל עליו את ביטוח המבנה ואחריות לתיקונים שונים העלולים להתרחש במהלך הפרויקט.

האם חשוב להגדיר לוח זמנים?

הגדרת לוח זמנים לפרויקט היא חלק חשוב ביותר, למען רווחת הדיירים ובעלי הדירות. חשוב להעלות על הכתב את לוחות הזמנים המוגדרים על ידי יזם הפרויקט, תוך ציון סנקציות אשר יכולות להינקט במידה והפרויקט לא עומד בלוחות הזמנים שנקבעו.

מה גובה הפיצוי הכספי לדיירים?

במהלך הפרויקט עלולה להיווצר פגיעה ושינוי בדירות אשר בבניין. גובה הפיצוי הכספי לדיירים אינו קבוע בחוק, ונתון לשיקול דעתו של היזם. על מנת שהפרויקט יוכל לצאת אל הפועל, יוצע לדיירים הנפגעים מהתהליך פיצוי כספי, או תוספות שונות לדירה המעלות את שווייה.

מהי כמות שעות העבודה המקובלת ביום?

שעות העבודה המקובלות הן כקבוע בחוק. זמני העבודה המקובלים הם החל משעות הבוקר (בשבע או שמונה) ועד לשעות אחר הצוהריים (סביב השעה חמש). זאת גם כדי לא לפגוע באיכות החיים של הדיירים במסגרת הפרויקט ולצמצם ככל הניתן את השעות בהן ייחשפו לרעשים ולאי נוחות כתוצאה מהשלמת התהליך.

מה חשוב לבדוק בחוזה מול הקבלן?

בהתקשרות מול הקבלן באמצעות חוזה, פרטי הקבלן חייבים להופיע במלואם. כמו כן נדרש לציין את מספר החברה המבצעת, ופרטיו של איש הקשר מטעם הקבלן. החוזה צריך לכלול סעיף המציין את ערבונות הקבלן להשלמת הפרויקט, במידה וקבלן אחר יידרש להשלים את הפרויקט במקומו. בידקו את פוליסת הביטוח של הקבלן, והאם היא עומדת בדרישות הקבועות בחוק. וודאו שהעובדים מטעם הקבלן מבוטחים ומה כולל הביטוח לפרטיו.
החוזה צריך לכלול את לוחות הזמנים הדרושים לביצוע הפרויקט כמו גם גובה הפיצוי במידה ותהייה חריגה בלוחות הזמנים.

האם הגג בבעלות פרטית?

בבניינים מסוימים, הגג יכול להימצא בבעלות פרטית. בעלי הדירה יכולים להחליט אם להסכים להשתתף בפרויקט או לא, ויש להם זכות וטו לכך. על פי רוב, ידרוש בעל הגג תמורה עודפת. הסיבה היא משום שיתר בעלי הדירות מקבלים שירותי בניה וחיזוק מבנה בתמורה להשתתפות בתמ"א 38, ולכן מי שהוא בעל גג בבניין ידרוש אף הוא פיצוי נוסף.

כיצד מחושב גובה המיסוי בפרוייקט?

בעל דירה יהיה זכאי לפטור ממס שבח עד לסכום של כ-2.6 מיליון ש"ח (זהו סכום שמתעדכן). במידה ומחירה של הדירה גבוה מסכום זה, קיימת חובה לתשלום מס. היזם יהיה האחראי לתשלום המס, המחושב כהפרש בין מחיר הדירה לתקרת הפטור.

מהו ניוד זכויות?

בבניינים מסוימים כמו בניינים המצויים באזור בעלי הגבלת גובה או בבניינים לשימור, לא ניתן להוסיף קומות. במצב זה, היזם יכול להעביר את זכויות הבניה מהבניין הספציפי אותו הוא מחזק במסגרת הפרויקט, למגרש אחר שעליו הוא יוכל לבנות ולהרוויח מכך. פעולה זו נקראת ניוד זכויות.

כיצד יזמים מקבלים זכויות בנייה?

זכויות על הבניה הנוספת במסגרת פרויקט תמ"א 38, נמכרות על ידי בעלי הדירות בבניין לחברה היזמית, אחרי חתימה על הסכם לביצוע תמ"א. היזם מקבל את הזכויות בכפוף לתנאים מוגדרים מראש על מנת לשמור על הזכויות של בעלי הדירות.

האם ניתן לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבתים פרטיים?

ניתן לבצע תמ"א 38 בבתים פרטיים, בתנאי שמתקיימים מספר תנאים. הראשון, הבית נבנה לפני שנכנסו לתוקף תקני הבנייה החדשים, לפני שנת 1980. התנאי השני הוא שמדובר על בית בעל קיר משותף, בצמוד לבית נוסף. שטחם המצרפי של הבתים צריך להיות גדול מ-400 מ"ר.

מהו כתב שיפוי?

זהו מסמך משפטי, או סעיף מתוך מסמך משפטי, המעניק פטור מחבות עבור צד אחד. החתימה על כתב שיפוי היא התחייבות של הגורם שחתם עליו לשפות את הוועדה המקומית על כל ירידת ערך שתדרוש תשלום לבעלי נכסים, שהערך שלהם ירד בעקבות אישור התב"ע או בעקבות מתן היתר בניה.

האם ניתן לבצע פרוייקט ללא ממ"ד?

ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 מבלי להוסיף ממ"ד. למעשה, על פי הוראות התוכנית, לא קיימת חובה מצד היזם להוסיף לבניין בניה של ממ"ד. הממ"ד כולל יתרונות רבים מבחינה בטחונית, והוא גם תורם לחיזוקו של הבניין, על כן יזמים יוסיפו אותו לבניין, אך הוא לא בגדר חובה.

שאלות תשובות – פינוי בינוי

כיצד מתחרש התהליך?

במסגרת תהליך פינוי בינוי, נהרס מבנה קיים ובמקומו מוקם מבנה מגורים חדש ויותר גבוה באותו המתחם. מתחם המיועד לפינוי בינוי יכול להיות מוכרז בשתי דרכים: הראשונה, באמצעות קידום על ידי משרד השיכון והבינוי והרשות המקומית והשניה, על ידי קידום של יזם פרטי, המבצע בדיקה וממליץ לוועדה ממשלתית על מתחם המתאים לפינוי. בשלב הראשון יתבצע תכנון כללי של האזור בו יתבצע הפרויקט, אשר יוגש לרשות המקומית ולוועדה המחוזית לאישור.

ממה צריך להיזהר?

חשוב לוודא כי החברה היזמית היא בעלת חוסן פיננסי מוכח, וביכולתה להשלים את הפרויקט. יש לוודא שהקבלן עושה שימוש בחומרי בניה איכותיים ושאיכות העבודה אינה נפגעת. תכנון לקוי אף הוא עלול להוות סכנה של ממש ולגזול זמן יקר ומשאבים. היבט נוסף שיש להיזהר בו הוא לוחות הזמנים של היזם, כדי להימנע מדחיה של סיום הפרויקט.

מה הדיירים מקבלים?

כחלק מהתהליך, הדיירים המשתתפים בפרויקט מקבלים דירה חדשה בבניין חדש, כמו גם כיסוי עלויות הפינוי עבור הדייר. הדירה אותה הדייר יקבל היא גדולה יותר מהדירה הישנה, ערכה גבוה יותר וזאת מבלי שבעלי הדירות נדרשו להשקיע בכך כל השקעה כספית.

מהו אחוז הסכמה הנדרש?

בשונה מפרויקט תמ"א 38 רגיל, אחוז ההסכמה הדרוש לביצוע תהליך של פינוי בינוי גבוה יותר והוא עומד על 80 אחוזים מבעלי הדירות בבניין.

מהו גובה שכר הדירה לדיירים?

היזם משלם את שכר הדירה לדיירים המפונים מהבניין עד לאיכלוס של הבניין החדש. גובה שכר הדירה נקבע לפי מחירי השוק עבור שכר דירה מקובל באזור בו מצויה הדירה הישנה, או באזור הסמוך לה, ובהתאם לסוג הדירה אותה פינו הדיירים.

האם קיימים סיכונים?

סיכונים אפשריים בתהליך פינוי בינוי הם הפסקת עבודת הבניה על ידי היזם מסיבות שונות: קושי כלכלי להמשיך בפרויקט, מחסור קונים פוטנציאלים לדירות או פשיטת רגל של היזם. כל אלה יכולים לעצור את הפרויקט או לעכב אותו לזמן ממושך.

מהו גובה הפיצויים?

גובה הפיצוי שישלם בעל בית מסרב ליתר בעלי הדירות בבניין מחושב לפי ההפרש בין שווי הדירה הישנה לשוויה של הדירה החדשה שהייתה נבנית אילולא סירב בעל הבית, כפול מספרן של הדירות באותו הבניין. זאת במידה והדייר המסרב לא הציג טיעונים משמעותיים להתנגדות לקחת חלק בפרויקט.

האם קיימת כדאיות כלכלית?

על מנת לבחון כדאיות כלכלית של פרויקט פינוי בינוי, שמאי המקרקעין נותן חוות דעת ובמסגרתה הוא בודק לפי פרמטרים קבועים מראש (עלויות הבניה, סוגי הדירות וכן הלאה) את התקבולים הצפויים ליזם בפרויקט. פרויקט פינוי בינוי יחשב כדאי כלכלית כשהוא משאיר רווח של לפחות 25 אחוזים ליזם.