בצומת הסואן שבין הבנקים, יזמי הנדל"ן ושוק ההון, עדי רגב היא דמות מפתח שמכירה את כל הצדדים של השולחן. כסמנכ"לית נדל"ן ב"אמפא קפיטל", היא מביאה לתפקיד ניסיון עשיר שהחל ככלכלנית בבנק לאומי, והמשיך בתפקיד משמעותי כראש צוות אגף הנדל"ן ב"הראל חברה לביטוח".
"במשך 6 שנים יצא לי לעבוד צמוד לשני מנהלים שהם אוטוריטה בעולם הנדל"ן", היא משתפת על התקופה בהראל, שהקפיצה אותה לעמדת מפתח. שם קיבלה את המקום "להתמקצע, לצמוח ולהיות אחראית על כל פרויקטי הליווי באגף". כיום, התשוקה המקצועית שלה נמצאת דווקא באתגרים הגדולים ביותר: "אני הכי אוהבת עסקאות מורכבות של מתחמי פינוי בינוי גדולים ועסקאות סינדיקציה".
מבחן המציאות: כשהרווחיות נשחקת
רגב מתארת בכנות את הדילמה הקשה שפוגשים יזמים בימים אלו. הסכמים רבים, היא מסבירה, נחתמו בתקופה של "שוק עולה", כשהתחזיות היו אופטימיות. אלא שהמציאות השתנתה דרמטית: "עליית הריבית במשק, השפעות המלחמה על מחירי הביצוע והאטה משמעותית במכירת דירות, הביאה את אותם פרויקטים לשיעורי רווחיות נמוכים ואף שלילים". המצב הזה מציב את היזמים בפני "נתיב קריטי", שבו כל החלטה יכולה להשפיע על גורל החברה כולה.
המסננת של אמפא: עד 3 מיליון שקל
כגוף מימון מוביל, רגב מציגה אסטרטגיה ברורה וזהירה בבחירת הפרויקטים. כיום, היא מחפשת פרויקטים ב"אזורי ביקוש", אך עם דגש ספציפי על המחיר לצרכן הסופי: "מחירי הדירות נע בטווח של עד ה-3 מיליון ש"ח, שזהו טווח מכיר היום". בנוסף, היא שמה דגש על "שיעורי קומבינציה טובים" ועל "יזמים בעלי ניסיון". ניהול הסיכונים באמפא הפך לקפדני יותר, עם "נוהל בקרות על הפרויקטים" שמאפשר ניהול הדוק בזמן אמת.
גאוות יחידה: לפצח את הסינדיקציה
אחד ההישגים שרגב גאה בהם במיוחד הוא עסקת הסינדיקציה הראשונה בין בנק לגוף מימון חוץ בנקאי. מדובר במימון פרויקט מורכב של חברת "קן התור", הכולל עירוב שימושים (מלון ומגדל מגורים). האתגר היה כפול, היא אומרת, גם המורכבות המשפטית מול בעלי הקרקע, וגם היכולת "להעביר היום וועדות אשראי עם פרויקט יוקרה כאשר השוק בהאטה – זה לא דבר של מה בכך".
מבחינתה, השותף הקריטי ביותר להצלחה הוא ללא ספק היזם. "הוא הגורם העיקרי שמאגד את כל הממשקים לידי פרויקט", היא קובעת.
התחזית: מי ישרוד את הטלטלה?
במבט קדימה, רגב מעריכה כי התקופה הנוכחית היא מעין "מבחן הישרדות" לענף. "בין השנים 2022 ל-2025 חווה שוק הנדל"ן מספר אירועים אשר גרמו ללא מעט יזמים להגיע לחדלות פירעון", היא מציינת. מי שישרוד את הגל הזה, להערכתה, הם יזמים בעלי "יכולת ניהול הן של הפרויקטים והן של תזרים המזומנים, ובעיקר כאלה שלא חוששים מפתרונות יצירתיים וחדשניים". היא צופה שההתחדשות העירונית תמשיך לצמוח בערים הגדולות (ת"א, פ"ת, ירושלים, חיפה) בשל המחסור בקרקעות, מתוך ראייה של שיפור פני העיר והפיכת אזורים מיושנים לנגישים.
ומה עם הלו"ז האישי?
רגב (נשואה ואם לשניים, תושבת חולון) לא מנסה לייפות את האתגר שבשילוב קריירה תובענית עם חיי משפחה. הנוסחה שלה פרקטית: "מוציאים את האיזון הנכון בין הבית לעבודה, מארגנים את הלו"ז מראש ונעזרים בהרבה עזרה חיצונית".
