השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, פרסם את המסמך לתקן 21.1 ובו פרוט ערכי הרווח היזמי המזעריים לאזורי שונים בארץ. המסמך משאיר טווח רחב של סטייה לאור בחינת שורה ארוכה של סיכונים עבור היזמים
עדכון תקן 21.1 אושר במועצת שמאי המקרקעין בתחילת החודש ונכנס כעת לתוקפו, כאשר השינוי הדרמטי שחל הוא שהתקן השמאי אינו כולל בתוכו קביעות לשיעורי הרווח היזמי.
ערכי הרווח היזמי המזעריים, המהווים תמריץ מינימלי למימוש תכנית פינוי בינוי, על פי מסמך השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, לאזור תל אביב- יפו עומדים על 14%, לאזור ירושלים, גוש דן (דרומית לנתניה לא כולל, צפונית ליבנה לא כולל וגבול מזרחי כביש 40 לא כולל לוד ורמלה) – עומדים על 16% וליתר האזורים על 17%.
עוד נקבע כי שיעור הסטייה הכולל לא יעלה על 2% מתחת ו-3% מעל הערכים הקבועים ובכל מקרה, הערך שיקבע יהיה שיעור הרווח המזערי לתכנית המסוימת.
עם זאת, מציין עיני כי יש לבחון פרמטרים נוספים לסטייה מערכי הטבלה, אשר עשויים להגדיל או להקטין את הסיכון של היזמים. בראש ובראשונה מדובר על היטלי השבחה, כאשר התחשיב אינו מתייחס לתוכניות שעליהן חל פטור מהיטל השבחה, מאחר וממילא פטור כאמור מקטין את הסיכון של היזמים.
עוד בין הפרמטרים מציין עיני את גודל המיזם – כאשר נקבע כי תוכנית מעל 800 יח"ד מקטינה את שיעור הרווח הנדרש וכן, הוא מציין במסמך כי הערכים האמורים מבוססים על הסכמת 65% מבעלי הדירות וכי שיעור גבוה יותר מקטין סיכון לעומת שיעור נמוך יותר שמגדיל את הסיכון.
עוד בין הפרמטרים: סוג המיזם (בינוי פינוי בינוי מקטין סיכון), מגבלות פיזיות המגדילות את הסיכון, דחייה חריגה למימוש התוכנית אשר מגדילה את הסיכון, קושי בפינוי בעלי הדירות בשל שוק שכירות רווי מגדיל את הסיכון וצורך בקרקע משלימה, אשר מגדיל אף הוא את הסיכון.
במשרד המשפטים מנמקים את ההחלטה, ומסבירים את ההחלטה להוציא את הרווח היזמי מהתקן: "מתוך הבנה ששיעורים אלו משתנים ממקום למקום ומעת לעת". עם זאת, על מנת לייצר ודאות בשוק סוכם, במסגרת הדיונים במועצת מקרקעי ישראל, שהשמאי הממשלתי הראשי יפרסם מעת לעת מסמך לערכי רווח יזמי מזערי, שעל בסיסם תיבחן הכדאיות הכלכלית של תוכניות פינוי בינוי, בשלב של ערב הפקדת התוכנית. עוד הותר לשמאי לחרוג משיעורי הרווח האמורים במסמך, בהתאם לפרמטרים שונים.
באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים מציינים כי: "רווח היזמי מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע כפיו. על מנת להגיע לשיעור רווח יזמי, כזה שיהווה תמריץ ראוי למימוש תכנית לפינוי בינוי, נדרש ציפוף – לעיתים קרובות מאוד משמעותי – של יחידות הדיור באותו שטח. עניין זה מהווה קושי תכנוני לא מבוטל. מאידך, ללא רווח יזמי ראוי, קיים סיכון ממשי כי התוכניות לא תתממשנה.
"בשיקולים לקביעת ערכי הרווח היזמי, נלקחה בחשבון מורכבות זו, תוך ניסיון לאזן מתח זה. חריגה כלפי מטה, משיעורי הרווח האמורים להלן, מסכנת את היתכנות המימוש. מאידך, ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלת מקסימום ברווחי הייזום. לפיכך, ערכי הרווח היזמי ביחד עם הסטייה שתותר מהם, כמפורט להלן, מהווים שיעורי רווח מזערי נדרש כדי להוות תמריץ ראוי למימוש התוכנית".
בהקשר לחוק המכר מציינים במשרד המשפטים כי יתכן שאישור התיקון לחוק המכר ישפיע על השיעורים האמורים ויחייב את עדכונם. כזכור, תיקון חוק המכר קובע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד כמו גם איסור על הצמדה של יתר רכיבי העסקה, ונכון למעוד זה הוא עבר בקריאה ראשונה, אושר במועצת רשות מקרקעי ישראל ונמצא בדיונים בוועדת הכספים של הכנסת.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
