הרווח של היזמים נשחק, דוחות האפס לא רלבנטיים, גופי המימון חושבים פעמיים, זמן העלייה לקרקע ארוך ופרויקטים נעצרים – פולי טטרו, מייסד חברת טופ קפיטל, חושף את השלכות המלחמה
לפני כשנה עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", פגשנו את פולי טטרו, מייסד חברת טופ קפיטל המתמחה במימון חוץ בנקאי, לראיון על השלכות המלחמה על ענף הבנייה. דאז, טען טטרו כי בקרוב מאוד נתחיל לראות פרויקטים מסוג פינוי בינוי התחדשות עירונית שלא מצליחים לצאת לפועל למרות אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) והיתר בניה, מאחר ובנקים וגורמי מימון חוץ בנקאיים לא ידעו להעניק להם את המימון הנדרש לטובת הבניה.
ברקע לתחזית, עמדו עלויות הבניה שגדלו משמעותית, בפער גדול מקצב עליית שווי הדירות ולכן, הוא העריך כי הרווח היזמי ישחק, עד לכדי כך שדוחות האפס שיוצגו לבנקים יהיו שונים מהותית מדוחות תקן 21 שהוצגו לרשויות המקומיות ועל פיהן, כידוע, נקבע מכפיל הדירות ובסופו של דבר הרווח של היזמים.
"השיטה הזו בה מקבעים רווח יזמי באמצעות דוח תקן 21 כאשר הפרויקט יוצא לפועל בסופו של דבר רק 5-7 שנים לאחר קביעת המכפיל הינה שיטה בעייתית והתקופה הזו תוכיח זאת, שכן בפרק הזמן הרב שעובר מקביעת המכפיל ועד לביצוע בפועל הרבה דברים יכולים להשתנות בתנאי השוק ולמעשה להרע את מצב הפרויקט, עד לכדי כך שלא יוכל לצאת לביצוע בדיוק כפי שאכן קורה היום בפועל בענף", טען דאז טטרו.
השבוע, שנה למלחמה, חזרנו אליו. בראיון מיוחד ל"מגדילים", מדבר טטרו על התחזית שהתממשה, מציג את תמונת המצב בשטח וגם פתרונות שיאפשרו לפרויקטיי התחדשות עירונית לצאת את הפועל.
"לא בטוח שעדכון המחירים על ידי השמאים הוא הפתרון"
לשאלה האם שמאי הוועדות המחוזיות מעדכנים את המחירים בהתחשב בעליית מחירי עלויות הבנייה לאור המלחמה, משיב טטרו כי: "לצערי הדבר הזה לא קורה אבל אני גם לא בטוח שעדכון המחירים על ידי השמאים הוא שיפתור את הבעיה. ברגע שתב"ע חדשה מאושרת עם הזכויות בניה החדשות לא ניתן לשנות כבר שום דבר ולהעניק ליזם זכויות נוספות שיתקנו את העיוות ואת ההפסד הכלכלי שנוצר אצלו כתוצאה מהתייקרות עלויות הבניה או ירידת שווי מלאי הדירות". עוד הוא מסביר כי, "למעשה כמו שקורה היום היזם נשאר עם פרויקט שעבד עליו לפחות 10 שנים, קידם תב"ע, היתר בניה שלא לדבר גם על העבודה המשפטית הרבה שעשה וגם כל ההתנהלות מול הדיירים וכו' ובסופו של דבר, הוא לא יכול להוציא את הפרויקט אל הפועל כי אין לו רווחיות מינימלית שעוברת גוף מימון".
מה הרווחיות הנדרשת היום להוציא פרויקט לפועל?
"הרשויות צריכות לפעול בשני אופנים. דבר ראשון לאשר מכפיל בתקן 21 לפי רווחיות גבוה יותר מ- 20% מה שלא קורה היום לצערי ורווחיות גבוהה יותר תאפשר לתקן שגיאות של השוק. דבר שני להאיץ תהליכים בצורה משמעותית כלומר לעשות הכל שהיזם יעלה על הקרקע מקסימום שנתיים אחרי שנקבע המכפיל".
מה השיקולים של העיריות ואיפה זה מתנגש במציאות, כשחוות הדעת נוחתות על שולחן הגוף המממן?
"הבעיה שזכויות היזם בפרויקט התחדשות עירונית נקבע על ידי דוח תקן 21 שגוזר את הזכויות מרווח לעלות מסוים מינימלי שכל רשות קובעת לאזור הספציפי. כמובן שהאינטרס של הרשויות לאשר כמה שפחות זכויות כדי למנוע צפיפות יתר והעמסת תשתיות במרכזי ערים והם עושים זאת על ידי קביעת רווחיות נמוכה ליזם שנעה בין 15-17% רווח לעלות.
"עכשיו, מספיק שהשוק זז קצת ימינה או שמאלה והרווחיות הזו יורדת בקלות ל- 8-10% וברור כשיזם הולך לשמאי להפיק דוח אפס לפרויקט לצורך קבלת מימון בניה, יוצא שהדוח לא עובר שום בנק או גוף מימון חוץ בנקאי שכן הפרויקט לא עומד ברף רווחיות מינימלי, המעניק לגוף המימון כרית ביטחון סבירה. וזו בדיוק הבעיה. דוח תקן 21 אינו מסונכרן באופן מלא עם דוח האפס והפער בין שני הדוחות נקבע לעיתים בפער של 5-7 שנים מה שהופך את דוח תקן 21 לחלוטין לא רלוונטי ברגע שרוצים לצאת לביצוע".
מה ההשלכות של זה על הפרויקטים?
"ההשלכות הן קודם כל על היזם אשר מפסיד כסף. לאורך שנים קידם פרויקט, תב"ע, היתר בעלויות של מיליוני שקלים ועכשיו לא יכול לממש את ההשקעה שלו. כמובן גם נזק לכל אותם דיירים שמחכים לדירות חדשות ובכלל נזק גם לרשויות המקומיות אשר לא יצליחו להניע הליכי התחדשות אצלם. פרויקט כזה שנתקע יצטרכו להמתין שנים עד שהשוק יחזור לערכי עלות ושווי שנקבעו בדוח תקן 21 ורק אז יוכל לצאת לביצוע אם בכלל".
מה הפתרון?
"כפי שציינתי קודם הפתרון לקבוע בדוח תקן 21 מכפיל רווח לעלות גבוה מ- 20% לדעתי אפילו לכיוון ה- 25% ולזרז הליכי בירוקרטיים על מנת לאפשר ליזמים לצאת לביצוע מקסימום שנתיים לאחר קביעת המכפיל".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
