עו"ד שלומי הדר

תמ"א 38 בתל אביב: מי ישלם על נזקי קריסת החניון בבניין?

עו"ד שלומי הדר ממשרד עורכי דין ג'ון גבע, הדר ושות': "יש להקפיד שהביטוחים יהיו בתוקף בכל תקופת הבנייה ושבעלי הדירות יצורפו כמבוטחים"

כרמלה קופר 22.08.2017

מי ישלם? בעקבות אירוע קריסת החניון אמש ברחוב שלמה המלך בתל אביב, בבניין שנמצא בהליכי בינוי במסלול של תמ"א 38, הוצתו סוגיות משפטיות בוערות ועיריית תל אביב, שכבר זיהתה את הבעיה הבאה, אף הגיבה כי מדובר בעבודות בשטח פרטי. קשה גם להתעלם מהתכלית שעומדת מאחורי התחדשות עירונית אל מול הסיכונים הכרוכים בביצוע עבודות תמ"א 38, בסביבה שבה לרוב יש מבנים שאף הם זקוקים לחיזוקים או מיועדים להריסה או מבנים ישנים, שבעת הקמתם בוודאי שלא נלקח בחשבון שלצדם ייחפרו חניונים תת קרקעיים או יבצעו עבודות תשתית שעשויות להשפיע על יציבותם. יחד עם זאת, מישהו צריך לתת את הדין ביום הדין או במילים אחרות, לשלם על הנזקים.

עו"ד שלומי הדר ממשרד עורכי דין ג'ון גבע, הדר ושות' המתמחה בביטוח ובנזיקין ומשמש, בין היתר, כיועץ המשפטי לחברי לשכת סוכני הביטוח, בוחן ומסביר את ההשלכות המשפטיות של המקרה וכיצד ניתן לתת פתרון מהיר לדיירים. "למרבה המזל אירוע זה נגמר ללא נפגעים בגוף, אולם האירוע מצית שורה ארוכה של סוגיות משפטיות הרלוונטיות לאחריות של בעל מקרקעין לנזקים הנובעים משטחו, אחריות היזם או הקבלן שביצע את עבודות תמ"א 38 בתל אביב, הרשות המקומית (ובכלל זה גורמים מקצועיים מטעמה), גורמי ביטוח מעורבים ועוד", אומר עו"ד הדר, "לבעלי הבניין שניזוק יש עניין רב לזרז כמובן את התהליכים המשפטיים, שיביאו לכך שהחניון שלהם יתוקן ומבלי שיידרשו לשאת בעלות הכרוכה בכך בעצמם. זאת ניתן להשיג בניתוח נכון ורחב של העניין ובפעולות מהירות מול כל הגורמים הרלבנטיים למציאת פתרונות מתאימים ואולם, לא אחת, הנטייה היא להיגרר אחר עצות שמובילות לתביעות שמתארכות שלא לצורך".

איזה סוגיה משפטית עומדת בבסיס המקרה?

"במקרה הזה אתייחס לסוגיה משפטית הנוגעת לחובת בעלי המקרקעין בבניין בו בוצעו עבודות תמ"א 38".

תביעת נזיקין יכול שתהיה מבוססת על הפרת חובות בדין, למשל הפרת הוראות בטיחות ויכול שתהא מבוססת על עוולת הרשלנות המחייבת את התובע להוכיח מספר רכיבים. ראשית, תיבחן אותה התנהגות שגרמה לנזק, דהיינו ההתרשלות עצמה והאם ניתן היה לצפות שהתנהגות כאמור תוביל לתוצאה הנזיקית. לאחר מכן ייבחן הקשר הסיבתי בין אותה התנהגות/התרשלות לבין הנזק. הרכיב השלישי והאחרון בוחן, האם הגורם שהזיק/התרשל חב בחובת זהירות כלפי הניזוק. בסוף יידרש בית המשפט לשיקולי מדיניות, אשר עשויים לפטור את המזיק מאחריות".

כבר היו תקדימים משפטיים בסוגיה?

"בהקשר זה, נאמר בבית המשפט העליון כי 'הבעלות במקרקעין מטילה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת מבקרים במקרקעין. אין הבעלים והמבקר זרים זה לזה. הבעלות במקרקעין יוצרת זיקה בין הבעלים לבין סיכונים שנוצרו במקרקעין, בתקופה שהמקרקעין היו בשליטתו…. מכאן הצידוק בהטלת חובת זהירות מושגית ביחסים שבין בעלים לבין מבקר במקרקעין'. לכאורה, אירוע בו נגרמים נזקים לאדם, בגוף או ברכוש, מטיל חובה אוטומטית של בעל המקרקעין שבשטחו בוצעו העבודות כלפי אותו ניזוק (בעל מקרקעין סמוך במקרה שלנו) ונשאלת השאלה, האם ראוי להטיל אחריות כאמור על בעל מקרקעין, אשר בשטחו מבוצעות עבודות שונות, כגון למשל פרויקט תמ"א 38? על כך נאמר במקרה אחר שהגיע לבית המשפט העליון כי 'הלכה פסוקה היא כי שליטה ופיקוח על מקרקעין מקימים חובת זהירות כלפי מבקרים במקרקעין, עם זאת בעל מקרקעין יוצא ידי חובתו כלפי מבקרים בקרקע שבחזקתו אם הוא מוסר ביצוע עבודה הדורשת מומחיות לידיו של קבלן עצמאי מומחה'. ההצדקה לכך מתבססת, בין היתר, על דברים שאמר נשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרן ברק, אשר לשיטתו חובת הזהירות עוסקת בנקיטה של אמצעי זהירות סבירים. במקרים מסוימים, אמצעי הזהירות הטוב ביותר הוא העברת הפיקוח והשליטה לגורם מיומן. בתוך כך, אדם המחזיק במקרקעין עשוי לצאת ידי חובה כלפי אדם המבקר בשטחו על ידי מינוי של קבלן מומחה עצמאי".

האם בעלי המקרקעין צריכים להגן על עצמם?

"הדברים הללו מחייבים את ציבור בעלי המקרקעין, בהם מתבצעות עבודות תמ"א 38 לפעול ולנקוט באמצעים סבירים, במהלך ההתקשרות עם יזם, במטרה למנוע נזקים צפויים שעלולים להיגרם לאנשים המבקרים בשטחם או הגובלים עמו, דוגמת המקרה  האמור. יש מקרים בהם לבעל המקרקעין אין בקרה ושליטה על הנעשה בשטחו, כדוגמת פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. לשם כך, מסירת השליטה לגורם מקצועי עשויה לפטור את בעל המקרקעין מהחובה שלו כלפי אותו גורם המבקר בשטחו. עם זאת, ראוי ומומלץ לבחור בעלי מקצוע ראויים ומקצועיים המחזיקים בכל האישורים הנדרשים ובביטוחים מתאימים שיתנו מענה מפני הסיכונים הצפויים פן תוגש התביעה הנזיקית בדלת האחורית. במסגרת זו יש להקפיד, למשל, על כך שהביטוחים יהיו בתוקף בכל תקופת הבניה, שבעלי הדירות יצורפו כמבוטחים ועוד. כך או אחרת, ללא ספק האירוע המתואר מצדיק בחינה דקדקנית ומעמיקה כדי לאתר פתרונות מהירים ומתאימים לכלל הגורמים המעורבים – המזיקים והניזוקים".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות