דלית זילבר // צילום: מיכל מסינג

רשויות מקומיות יוכלו לבקש את הארכת תמ"א 38 לחמש שנים

מסמך החלטות הולנת"ע: מתן אפשרות להאריך את התמ"א בחמש שנים נוספות, גביית היטלי השבחה בפרויקטים לחיזוק מבנים וביקורת הקוראת  לבדוק מחדש את תקן 431 לחיזוק מבנים. הוועדה לא מתייחסת לצעדים מעשיים לחיזוק מבנים בפריפריה ומעדיפה לזרוק את הכדור לעבר תקציבי הממשלה

כרמלה קופר 24.10.2019

תמונה: דלית זילבר // צילום: מיכל מסינג

המלצות להארכת תמ"א 38

בהמשך לדיון בהמלצה למועצה הארצית בנוגע לתקופת הארכת תמ"א 38, הוראות מעבר והמלצות לתיקוני חקיקה, מתפרסם כעת המסמך הרשמי, הכולל התייחסות מקיפה להוראות המעבר וכן, המלצה להטלת היטלי השבחה על פרויקטי חיזוק מבנים. 

המסמך, החתום על ידי דלית זילבר, יו"ר הוועדה ומנכ"לית מינהל התכנון, למרבה ההפתעה, איננו כולל התייחסות לפתרונות להתחדשות עירונית בפריפריה, מה שדווקא הוגדר ככישלונה המרכזי של תמ"א 38 , כפי שמובא במסמך ההחלטה עצמו: "מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה, עלה, כי התמ"א כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון לרעידות אדמה. עוד עלה מהנתונים, כי הוועדה רואה כשל ביישום התמ"א בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים. הצהרה נוספת שעולה מהמסך מתייחסת לפן הבטיחותי, כפי שהתריעו רבות בעלי המקצוע: "לנוכח המורכבות הכרוכה בחיזוק מבנים קיימים, קיים חשש כי חלק מהמבנים שבוצעו בהם תוספות בניה, במסלול חיזוק מכוח התמ"א, לא יהיו שמישים למגורים לאחר רעידת אדמה, זאת לצד קשיים נוספים הקיימים במסלול חיזוק, הנוגעים, בין השאר, לתוחלת החיים של מבנים שמבוצע בהם מסלול חיזוק, איכות התשתיות בהם, העדר פתרונות חניה ועוד". 

בשורה התחתונה קובעת הוועדה כי: "מתן היתר מכוח התמ"א, מקבע לשנים רבות, מוצר תכנוני פגום ולקוי", ובכך סותרת כ-15 שבמהלכן תמכו אותם גורמי התכנון בקידומה של תמ"א. 

"אין הצדקה לפטור מהיטל השבחה"

כזכור, הוועדה המליצה על מעבר לתכנון מתחמים להתחדשות עירונית. כפי העולה מהמסך כעת, הוועדה אף מתייחסת לתיקוני חקיקה שיתמכו בהחלטה זו, ביניהם היטל השבחה. לשאלת היטלי ההשבחה שיוכלו רשויות מקומיות לגבות, קובעת הוועדה כי היא "השתכנעה, כי אין הצדקה לפטור גורף מהיטל השבחה, בפרויקטים של חיזוק מבנים, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה, שכן במקרים רבים אין הצדקה לגרוע מקופת הוועדה המקומית את כספי ההיטל המיועדים לצורכי תכנון והפיתוח של מרחב התכנון והיטל השבחה לא יסכל את כדאיות הפרויקט. בנוסף, סבורה הוועדה, כי בכל הנוגע לחבות בהיטלי השבחה, נכון עקרונית, להשוות במסגרת תיקון חקיקה עתידי, את הכללים בין פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, לפרויקטים של חיזוק מבנים, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה, כך שככלל, החבות בהיטל השבחה תהיה זהה".

הפריפריה נשארת, כרגיל, ללא פתרון

בכל הנוגע למה שמכנה הוועדה "כלים משלימים לפריפריה", לא נותנים חברי הוועדה כל המלצות מעשיות לקידום חיזוק מבנים. בוועדה בוחרים להעביר את המקל לממשלה, בדרישה לתקצב את הפרויקטים, לאחר שככל הנראה לא מצאה הוועדה נוסחה התאפשר כדאיות כלכלית לפרויקטים ויישומם.  "בהחלטות קודמות של המועצה הארצית הנוגעות לעניין, קראה המועצה למשרד האוצר, לוועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה, ולמשרד הבינוי והשיכון, להגביר את פעילותם לתקצוב וסיוע לחיזוק מבני מגורים בבעלות פרטית בבנייני קומות שנבנו לפני 1840 ,באזורים המשלבים סיכון סיסמי גבוה עם ערכי קרקע נמוכים, שאינם מאפשרים מינוף כלכלי של זכויות הבניה", נכתב במסמך, "כמו כן, הוועדה סבורה כי נדרשים לכלים משלימים נוספים להתחדשות עירונית וזאת בהמשך להחלטת הממשלה בנושא התוכנית האסטרטגית לדיור".

רשויות מקומיות יוכלו לבקש את הארכת התמ"א ב-5 שנים נוספות

הוועדה מדגישה כי הוראות התמ"א ימשיכו לחול לתקופה של 5 שנים נוספות, עד לתאריך 25.5.14 , ובלבד שהתקיימו כל התנאים, ביניהם כי הוועדה המקומית הנוגעת בדבר, קיבלה החלטה עד לתאריך 22.5.1 , מועד פקיעת התמ"א, לפיה היא מעוניינת כי הוראות התמ"א, ימשיכו לחול בתחום מרחב התכנון שלה לתקופה כאמור עד ליום 25.5.14. 

עוד בין התנאים: "על הוועדה המקומית להכין תכנית מיתאר כוללת להתחדשות עירונית או תכנית מיתאר להתחדשות עירונית החלה על חלק משמעותי בישוב או על שכונה שלמה, או תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א החלה על כל מרחב התכנון או על מתחם כאמור, והתכנית הוגשה למוסד התכנון המוסמך לאשרה, עד ליום 22.5.1".

"להעמיק את הידע בשיטות חיזור מבנים"

יחד עם זאת הוועדה מגבילה את מימוש התמ"א: "נוכח החששות שהובאו לידיעת הוועדה בנוגע למסלול חיזוק כמפורט לעיל, הוועדה מוצאת לנכון לחזור ולהדגיש, שבתקופות שבהן ימשיכו לחול הוראות התמ"א, היתר בניה לחיזוק מבנה קיים מכוח התמ"א יינתן רק אם הונחה דעת הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה כי המסמכים ההנדסיים, החישובים הסטטיים והנספחים ההנדסיים שהוצגו בפניהם ונבדקו על ידם, מעידים כי המבנה ורכיביו במצב הסופי, לאחר ביצוע עבודות החיזוק, מקיימים את מקדמי הבטיחות הנדרשים על פי ת"י 413 ועומדים בעומסים הסיסמיים על פי דרישותיו". 

בתוך כך, הוועדה ממליצה לוועדה הטכנית במכון התקנים לבחון האם יש צורך בעדכון נוסף לתקן 413 "וככל שיש בכך צורך, לפעול לעדכונו באופן מידי". נימה של ביקורת בעניין זה, מפנה הוועדה למשרד הבינוי והשיכון: "הוועדה קוראת למשרד הבינוי והשיכון ולאיגוד המהנדסים להעמיק את הידע בשיטות חיזוק מבנים קיימים בקרב מהנדסי בנין". 

המתווה החדש

הולנת"ע ממליצה למועצה הארצית לייעץ לממשלה לבחון ולקדם תיקוני חקיקה אשר יהוו את הבסיס לחלופות לתמ"א באופן מדורג. בין היתר מדובר במתן סמכות לוועדה מקומית, לאשר תכנית במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק וכן בחינת שתי חלופות:  "החלופה הראשונה שהיקף שטחי הבניה, יהיה בדומה לקבוע היום בתמ"א במסלול זה ובכלל זה כפל זכויות כמשמעותו בסעיף 14א לתמ"א. החלופה השנייה, שהיקף שטחי הבניה הסחירים מעל הקרקע, ייגזר משטחי הבניה הקיימים בפועל כדין במבנה הטעון חיזוק, ויעמוד על 350% משטחי הבניה כאמור בשטח

בניה מירבי". עוד קובע המסמך כי: " במסגרת תכנית כאמור, תינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתכנית עירוב שימושים סחירים וציבוריים, בהיקף שיקבע בחוק, זאת בנוסף לסמכויות אחרות הקיימות בחוק, לפיהן ניתן לאחד מגרשים, להרחיב דרכים ושטחי ציבור ועוד.  בנוסף, ממליצה הוועדה לבחון את האפשרות, לתת לוועדה מקומית סמכות, במקרים מתאימים וחריגים, לאשר תכנית לחיזוק מבנה קיים בדרך של עיבוי בניה, בתוספת ממ"דים ושטחי בניה נוספים בהיקף הדומה לקבוע היום בתמ"א במסלול חיזוק, לרבות אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים בהיקף שייקבע בחוק.

לא פחות מכך, הוועדה ממליצה כי הסכמות לאשר תכנית כאמור, תהיה סמכות מקבילה לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית, לפי בחירת מגיש התכנית. באשר לבעיית הסחבת שעלולה להגרם עקב כך, ממליצה הוועדה כי "ככל שהוועדה המקומית תאשר תכנית כאמור, יראו בהחלטתה לאשר את התכנית גם החלטה למתן היתר בנייה". 

סוף דבר, הוועדה ממליצה לבחון את צמצום הפטור מהיטל השבחה, ובמידת האפשר להשוות את הפטור לפרויקטים של מסלול פינוי בינוי, להאריך את הפטורים ממס שבח וממע"מ ולהתאימם למנגנונים החדשים המוצעים, לבחון תיקוני חקיקה עתידיים, אשר יקלו על הליכי התכנון והביצוע של תכניות מפורטות להתחדשות עירונית ברמה מתחמית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות