ועדת ערר: "כאשר קיימים שני מבנים על חלקה אחת, אין מניעה לחזק כל מבנה בנפרד ובלבד שלא נפגעות זכויותיו של הבניין הנוסף"
ועדת הערר המחוזית בחיפה הורתה לאחרונה להחזיר לדיון נוסף בוועדה המקומית לתכנון ובנייה פרויקט תמ"א 38 ברחוב חניתה בחיפה, על מנת להבטיח את זכויותיהם של דיירי הבניין הצמוד לבצע פרויקט דומה בעתיד.
המדובר בבניין בן שלוש קומות ובו 6 יחידות דיור, כאשר החברה היזמית הגישה בקשה להיתר לתוספת 2.5 קומות, 6 יחידות דיור נוספות וכן הוספת מעלית, ממ"דים מרפסות ותוספות בנייה וניצול תמריצים מכוח תמ"א 38. לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות על ידי דיירי הבניין הנוסף על המגרש.
הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדויות באופן חלקי ואישרה את הבקשה בתנאים, ביניהם ביטול הקומה החלקית העליונה והדירה שתוכננה במפלס זה כך שסה"כ יתווספו לבניין הקיים 2 קומות ו- 5 יח"ד, כלומר הבניין הסופי יהיה בן 6 קומות ו- 11 יח"ד. על החלטה זו הגישו העוררים המתגוררים בבניין זהה בגודלו, ערר לוועדת הערר.
הדיירים ביקשו להבטיח את זכויותיהם לבצע בעתיד פרויקט זהה
בערר טוענים דיירי הבניין הצמוד הבנוי על אותו מגרש בו אמור להתבצע הפרויקט, כי הם מעוניינים לשמור על זכויותיהם ולהבטיח כי בעתיד יוכלו לבצע פרויקט זהה על חלקם במגרש. הם מציינים כי מקדם הצפיפות שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית – 18.5 יח"ד לדונם – לא יאפשר לעוררים להוסיף 5 יח"ד לבניין שלהם, אלא 4 יח"ד בלבד ולכן יש לתקן את מקדם הצפיפות ל- 19.5 יח"ד לדונם.
עוד נאמר בערר כי לאחר אישור הבקשה להיתר, יהיו לבניין המבקש 15 מקומות חניה מתוך 18 תוך ניצול מלוא פוטנציאל החניה במגרש ומבלי להותיר לעוררים אפשרות להתקין חניות במגרש בעתיד וכי ליזם אין די הסכמות לביצוע עבודות ברכוש המשותף, ויש להוסיף תנאי להיתר הבניה כי יוצגו הסכמות כל הדיירים.
מנגד החברה היזמית "א.ח סמיט ניהול נכסים בע"מ" והוועדה המקומית טענו כי נושא החניות הוא נושא קנייני, אשר אין לוועדת הערר הסמכות להתערב בו. לטענתן: "מלכתחילה לבניין קיימת עדיפות קניינית בנושא החניות, שכן דיירי הבניין רכשו יותר מקומות חניה שהוצמדו להם. אין מקום לשנות את העדיפות הזו במסגרת בקשה להיתר. בניין העוררים הוא נחות מבחינה תכנונית וקניינית ביחס לבניין המבקש, מבחינת מיקום ודרכי גישה, ולא ניתן לפתור זאת במסגרת תכנונית".
לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה ועדת הערר לקבל אותו. את החלטתה היא נימקה כך: "כבר שנינו לא אחת כי כאשר קיימים שני מבנים על חלקה אחת, אין מניעה לחזק כל מבנה בנפרד ובלבד שלא נפגעות זכויותיו של הבניין הנוסף, ובכלל זאת זכותו לחזק את המבנה מכוח תמ"א 38, ככל שזו קיימת. בענייננו אמנם נטען בעלמא על ידי המשיבים כי בניין העוררים אינו זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38, אולם מאחר שהבניינים יחדיו מכוח אותו היתר בניה משנת 1968 ספק אם ניתן לקבל טענה זו".
עוד נאמר בהחלטה: "בבקשה מוצגת התקנת מקומות חניה עבור הבניין המבקש בלבד. על פני הדברים, התקנת החניה מבוצעת תוך ניצול כל שטח המגרש הפנוי בו מתאפשרת התקנת מקומות חניה, לטובת הבניין המבקש בלבד. משלא הוצגה אפשרות ולו סכמטית להתקנת מקומות חניה עבור הדירות החדשות שיתווספו לבניין העוררים, ולנוכח הטופוגרפיה של המגרש, וניצול החלק הקדמי של המגרש ברחוב חניתה לטובת מכפילי חניה אשר כאמור משרתים את הבניין המבקש בלבד, קיים ספק להיתכנות לפרויקט במפתח דומה לבניין העוררים או להוספת דירות בכלל לבניין העוררים. במצב דברים זה לא היה מקום לאשר את הבקשה".
ועדת הערר קבעה כי על החברה היזמית להציג אופציה תכנונית לחיזוק והרחבת בניין העוררים, וכן להתקנת מקומות חניה במפתח דומה לזה שהם מבקשים לעצמם (תוספת 5 יח"ד והתקנת 10 מקומות חניה עבור הדירות החדשות): "יודגש, אין מדובר בסוגיה קניינית כי אם תכנונית. יש להראות אפשרות לפתרון חיזוק למבנה הנוסף הקיים בחלקה, על כל הכרוך ומשתמע מכך. יובהר כי אין באמור כדי להורות על שינוי קנייני בחניות הקיימות והצמודות, אלא רק על שינוי באופן ניצול השטחים הפנויים בחלקה אשר אינם צמודים קניינית לאיזה מן הבניינים או הדירות".
ועדת הערר קבעה כאמור כי הבקשה תוחזר לוועדה המקומית וזו תקיים בה דיון נוסף, בכפוף להצגת אפשרות לביצוע פרויקט דומה מכוח תמ"א 38 לבניין העוררים ובכפוף לכך שניתנה לעוררים אפשרות להגיש התייחסותם לאופציה שתוגש.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
