סוכות בבני ברק // shutterstock

בני ברק: האם בנייה על הגג תמנע ביצוע תמ"א 38?

הדיירים התנגדו לביצוע בנייה על הגג, ועדת ערר ציינה כי לא קיימת תכנית לביצוע תמ"א 38 אולם חייבה בביצוע חיזוקים למבנה הקיים, כתנאי לתוספת הבנייה על הגג

רונן דמארי 22.01.2019

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגישו בעלי דירות בבניין מגורים ברחוב ירושלים בבני ברק על ההחלטה לאשר בנייה על הגג. ועדת הערר דחתה בין היתר את טענות המתנגדים, לכך שהבנייה על הגג תפגע באפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, אולם קבעה כי במסגרת הבנייה יושאר אזור פנוי בגג לטובת בניית סוכות.

הדיירים המתנגדים: הגג משמש לסוכות
מדובר בבית משותף שבו שתי כניסות, כאשר הבקשה להיתר מתייחסת לגג של אגף אחד בלבד בו 3 קומות מגורים ו – 12 דירות מעל קומת מסחר חנויות. במסגרת הבקשה להיתר מבוקש שטח של 35 מ"ר, 5 מ"ר לצורך מדרגות ו- 12 מ"ר לצורך שטח מיגון.  בסה"כ 52 מ"ר בנויים. כמו-כן, מוצע שטח של 10.48 מ"ר עבור פרגולה ו- 27.5 מ"ר למרפסת גג.

בעלי הדירות המתנגדים טענו בין היתר כי הגג משמש את דיירי הבית לבניית סוכות כבר עשרות שנים, והבנייה על הגג תמנע את האפשרות להמשיך לעשות כן. כמו-כן טוענים העוררים שבעליהם של ארבע דירות משכו את חתימותיהם, ולפיכך הבקשה אינה נתמכת על-ידי הרוב הדרוש, של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף.

עוד טוענים העוררים, שלצורך ההסכמות הנדרשות בהתאם לדין אין מקום להתחשב בכלל בעלי הדירות בבית המשותף, אלא רק באלו המצויים באגף מושא הבקשה להיתר. לטענתם, המדובר באגף שלו כניסה נפרדת והגג מושא הערר משרת רק את הדירות באגף זה, כך שאין מקום לקבל החלטות בעניין גג זה, על-בסיס הסכמות של בעלי דירות באגף השני. העוררים טענו בפני הועדה כי הבקשה להיתר מאיינת את האפשרות לפרויקט לפי תמ"א 38 בבניין.

הוועדה המקומית: הבקשה לא מונעת ביצוע תמ"א 38
מנגד, הועדה המקומית טענה שבכל הנוגע לטענות קנייניות יש לדחותן, ועל העוררים לפנות בטענות אלו לערכאות המוסמכות בעניין. כמו-כן טוענת הועדה המקומית שהבקשה הוגשה כשהיא נתמכת בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, שהיא ההסכמה הנדרשת לצורך אישור הבקשה, בהתאם להוראות תכנית בב/105/ד/2.

עוד טענה הועדה המקומית, שאין בבקשה הנדונה כדי למנוע ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, ככל שהשכנים יפנו לוועדה המקומית בעניין.

בעניין הטענות בדבר פגיעה בסוכות – טענה הועדה המקומית ששימוש לסוכה אינו מעוגן בהוראות התכניות החלות, ולפיכך אין בבקשה להיתר כדי לפגוע בזכויות בניה של הדיירים. בירור שערכה הועדה המקומית מעלה כי בעליהם של ארבע דירות טוענים לשימוש בגג לצורך סוכה ובהמשך לכך היא קבעה בהחלטתה שתכנון תוספת הבנייה ייעשה באופן המשמר על הגג שטח מספיק לטובת בנייתן של 4 סוכות (בנוסף לסוכות של דיירי הקומה העליונה), על מנת שיוכלו לשמש את הדיירים האמורים במהלך חג הסוכות.

מבקשי ההיתר: הבניין לא מתאים לתמ"א 38
מבקשי ההיתר ציינו כי בקשתם נועדה לצורך הרחבת דירותיהם שהינן דירות קטנות של 69 מ"ר בלבד וכי הבניין אינו מתאים לקידום פרויקט מכוח תמ"א 38, מכיוון שאין אפשרות להוסיף מקומות חניה, וכן מכיוון שגודל המגרש אינו מאפשר עיבוי הבניין בתחומי המגרש.

ועדת הערר החליטה לקבל את הערר בחלקו וקבעה בהחלטתה בין היתר: "ככל שתכנון חדרי הגג באופן המותיר שטח בנייה לסוכה לא יאפשר בניית 40 מ"ר כהרחבה לכל אחת מהדירות העליונות, ניתן יהיה לצמצם את המרווחים לכיוון צפון בלבד עד להיקף שאושר בהחלטת ועדה המקומית. במקרה הנדון, בו קיים אילוץ תכנוני של הותרת שטח לטובת 4 סוכות – אנו סבורים שיש כדי להוות הצדקה לסטייה מהוראות סעיף 12.1.2 לתכנית בב/105/ד/2, ובלבד שהחריגה לא תהיה לכיוון הרחובות ירושלים (מזרח) ורבי עקיבא (דרום), מהם הנצפות לגג הבניין היא משמעותית יותר".

עוד מתייחסת ההחלטה לתמ"א 38, וקובעת כי: "לטענת העוררים הבקשה להיתר שוללת את האפשרות לקידום פרויקט מכוח תמ"א 38. לעניין זה נפנה להוראות סעיף 4.2 לתמ"א 38, לפיהם תוספת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 לא תתאפשר ביחס לבניינים בהם נעשתה תוספת בניה, שחייבה חיזוק המבנה בהתאם לתקן 413 בעת ביצוע התוספת לאחר 18.5.2005.

העוררים לא הצביעו על כל בקשה או יוזמה בעניין קידום פרויקט מכוח תמ"א 38. לפיכך לא נוכל לקבל טענה ערטילאית כאמור כהצדקה לאי מתן היתר בניה מכוח תכנית תקפה. עם זאת נדגיש, שתוספת בנייה לבניין הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה – חייבת לעמוד בהוראות תקן ישראלי ת"י 413. לפיכך, תנאי להיתר הבניה יהיה עמידה בהוראות תקן 413, לרבות ביצוע חיזוקים למבנה הקיים כתנאי לתוספת הבנייה על הגג, ככל שאלו נדרשים בהתאם לתקן 413".

ועדת הערר הדגישה כי אין בהחלטתה על מנת להכריע בטענות הקנייניות וכי באפשרות הצדדים לפנות לערכאות המתאימות, לצורך הכרעה בנושא זה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות