עו"ד מיטל תשובה וינקלר מנהלת המרכז // דוברות מש"מ

מרכז השלטון המקומי מוביל גישור ליישוב סכסוכים בתחום התכנון והבניה

עו"ד מיטל תשובה וינקלר, מנהלת הבית לגישור ובוררות של מרכז השלטון המקומי, בטור אישי על בניית הסכמות בהליכי תכנון ובניה

מגדילים 15.09.2019

עו"ד מיטל תשובה וינקלר מנהלת המרכז // דוברות מש"מ

מאת: עו"ד מיטל תשובה וינקלר, מנהלת הבית לגישור ובוררות של מרכז השלטון המקומי

אחת הסיבות המשמעותיות ביותר לעלייה במחירי הדיור היא המשכות הליכי רישוי הבניה. העיכובים נובעים מסיבות רבות, רגולטוריות ואחרות, אולם העיכוב הגדול ביותר נוצר כאשר מתעוררות מחלוקות סביב התכנית או הבקשה להיתר. כל מתנגד יכול להגיש ערר על החלטה למתן היתר שיש בו הקלות או על תכנית שאושרה, ומשהוגש, יחלפו בין 3 ל 6 חודשים לפחות עד לדיון הראשון ושנים עד להכרעה הסופית. 

הזמן הוא משאב יקר תרתי משמע- הריבית שייאלצו היזמים לשלם למוסדות הבנקאיים, חוסר פניות המשאבים ובעיקר חוסר הוודאות, עולים בסופו של יום לרוכש הדירה ביוקר. כיוון שמחיר הדירה חייב להצדיק את ההרפתקה אליה נכנסים יזמי הנדל"ן.  בשנים האחרונות, אנו עדים לעלייה מואצת של מחירי הדיור, שנדמה לעיתים שאין תכנית, טובה ככל שתהיה, שתצליח לבלום אותה.

גישור ליישוב סכסוכים בתחום התכנון והבניה
בשנים האחרונות החלו מגוון גופים ליישם פרקטיקות מהליכי גישור בתחומים עסקיים בהצלחה גדולה וגילו כי יישוב הסכסוכים בהידברות מוביל לתוצאה מיטבית עבור כלל הצדדים. מרכז השלטון המקומי החל ליישם את הליך הגישור כדרך אלטרנטיבית ליישוב סכסוכים גם בתחום התכנון והבנייה, במטרה להחיש את הליך הרישוי ולקצר את משך הזמן הדרוש להוציא פרויקטים לפועל ובהתאם בטווח הארוך להוביל להפחתת מחירי הדיור. 

הניסיון מלמד שהליך הגישור מביא גם בהכרח, לתוצאות תכנוניות טובות יותר. הועדות המקומיות והיזמים הם אלו שיגיעו לפתרון התכנוני האופטימלי ולא ימסרו את ההכרעה לוועדות הערר המחוזיות, הידועים כמוסדות תכנון חסרי זיקה ליישוב שבסופו של דבר מכריעים את עתידו.

פתרון קרוב לבית
מערכת היחסים המתמשכת בין הצדדים (היזם, מוסד התכנון והתושבים) מחייבת את פתרון הסכסוך בצורה הולמת. היזם בשאיפה ימשיך לבנות ביישוב, המתנגדים יוסיפו להתגורר בו ואת הבניינים יישבו תושבי היישוב והסביבה. מסירת המחלוקת להכרעה בידי גורמים שחיצוניים לה, מייצרת מציאות לא אופטימלית בה אחד הצדדים מתוסכל והפתרון שיימצא אינו בהכרח הטוב ביותר מבחינה תכנונית. הקונפליקט מתעצם כאשר מדובר בהליכי התחדשות עירונית בהם בעלי הזכויות והמתנגדים יישארו שכנים עם סיום ההליך. במקרים אלו, הגישור מביא את הצדדים החלוקים לשולחן הדיונים כאשר צמד מגשרים מובילים ומומחים לעניין, חותר למציאת פתרונות יצירתיים וישימים המקובלים על כולם. 

יתרונות הבית לגישור ובוררות של מרכז השלטון המקומי הוא בכך שצוות המגשרים שלו מורכב מאנשי מקצוע מובילים בתחומם אשר שימשו כמהנדסי עיר, שמאים מכריעים, יו"ר ועדות ערר, יועמ"שים שופטים ועוד. לבד מן העובדה שנחסך הצורך להסתייע במומחים יקרים חיצוניים להליך , הפתרונות העולים תוך כדי דיון הינם ניתנים ליישום והצדדים נהנים ממגשרים בעלי אוטוריטה המסייעים בידם להגיע להסכם שברוב המקרים משיא רווח לכל אחד מהצדדים. 

דוגמאות לפתרון מחלוקות בהליכי תכנון ובנייה- רישוי והשבחה, לפתרון תכנוני המבוסס על צרכי המתנגדים, שהושג בהליך גישור בין יזם למתנגדים לבקשה להיתר לתוספת בניה לפי תמ"א 38 /1 לחיזוק מבנה בן שתי קומות ברחוב שקט ויוקרתי בעיר חולון .

לבקשה המגובה בתכנית של אדריכלים מוסמכים הוגשו שתי התנגדויות משני הבניינים הגובלים בשני צדדיו. היזם והמתנגדים הופנו לגישור בניסיון למצוא פתרון בהסכמה, טרום הוועדהכדי לסייע להתקדמות ההיתר ולחסוך לצדדים הוצאות כספיות בניהול התנגדויות ועררים. במקרה דנן, צמד המגשרים בעלי מומחיות בתכנון ובנייה נתנו מענה והתייחסות לכל טענה של המתנגדים,שרובן הוסרו בהעדר בסיס עובדתי ומשפטי ובהתייחס לתכנית ההתחדשות, שהוצגה ע"י אדריכל הפרויקט. ובמהלך הגישור, הובילו המגשרים ליצירת חלופה תכנונית הנותנת מענה לצרכים של המתנגדים לביטול מתקני החניה העיליים, ובמקומם יחפרו מתקנים תחתיים. והרחקת קו הממ"ד , תוך שמירה על תמהיל דירות היזם.

דוגמא ליישוב מחלוקת בענייני השבחה, שהתנהלה כ- 5 שנים בוועדה המחוזית והתגלגלה לפתחו בית משפט לעניינים מנהלים נפתרה אצלנו תוך 3 ישיבות ובסה"כ תוך 6 שעות גישור. במקרה דנן, יזם נדל"ן ערער על החבות בהיטל ההשבחה. הפרויקט הסתיים ואוכלס, אולם הערבויות שהעמיד היזם צברו ריבית והצמדה בעת התמשכות ההליכים בוועדות התכנון ובבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, עד שהופנו אלינו – ובהובלת המגשרים ניקי פרימו – שמאי מכריע בדימוס ועוה"ד דניאלה גז, גובש תמהיל נכון ומאוזן של רכיבי השמאות תוך בחינת כלל המחלוקות בנושאים המשפטיים והשמאיים תוך הערכת סיכונים סיכויים של הצדדים. השומה המסכמת הובאה לאישור ועדת הפשרות וקיבלה תוקף של פסק דין, ולהלן ציטוט מדברי כב' שופטת בית המשפט המחוזי, השופטת רחל ברקאי: 

"בית המשפט מברך על הסדר הגישור שהתקבל. תרומתו של הבית לגישור ובוררות שבמרכז השלטון המקומי בישראל מוכיח עצמו כמוסד יעיל בפתרון סכסוכים שבין האזרח והרשויות המקומיות". 

דוגמא לסכסוך קנייני על גבול בין מגרשים, הופנה על ידי בית המשפט לגישור ואכן תוך זמן קצר נמצא פתרון למיקום הבית וחלוקת החצר ללא קשר לגבול המגרש ובית המשפט קיבל את ההצעה ונתן לה תוקף. 

הכותבת, עו"ד מיטל תשובה וינקלר, הנה מנהלת הבית לגישור ובוררות של מרכז השלטון המקומי. ליצירת קשר-meital@masham.org.il

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות