עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

חלק ב' במדריך להתחדשות עירונית: הגנה על רוכשי הדירות

חלק ב' במדריך לחילוץ פרויקטים תקועים וניהול משברים מוקדש כולו להגנה על רוכשי דירות- כיצד להימנע מעסקה מסוכנת, מה חשוב לבדוק לפני שחותמים ועם מי כדאי להתייעץ?

כרמלה קופר 08.09.2019

עו"ד מעיין בכר קבוצת גביש שחם // עידן גרוס

מאת: עו״ד מעיין בכר, קבוצת גביש שחם (gsg)

עולם הנדל״ן בכלל וענף הבניה בפרט רווי משברים וטלטלות. חברות ענק מתמוטטות וגוררות אחריהן מפולת כבדה. משברים כלכליים נוספים נובעים מחוסר יציבות השוק, האטה במכירות בעקבותיה נתקעים יזמים עם עשרות ומאות יחידות דיור לא מכורות ועוד סיבות רבות, אשר את חלקן נמנה בפרק הבא. הנפגעים הראשונים הם הדיירים. אז מה עושים? איך נזהרים מראש מלהיכנס לעסקה מסוכנת? מה צריך לבדוק?  ואיך מתמודדים עם הנפילה? 

בשנים האחרונות אנו עדים למפולות של חברות בתחום הנדל״ן. נהוג לדבר בעיקר על הדיירים והרוכשים הרבים אשר השקיעו את מיטב כספם ונותרו ללא קורת גג וללא כספם. בחלק מהמקרים רוכשים אשר הקפידו לקבל בטחונות בהתאם לחוק, ישלמו מחיר יקר של זמן ועוגמת נפש אך סביר להניח שיקבלו בסופו של דבר את הדירה המובטחת, במקרים רבים אחרים, יוותרו רוכשים ודיירים אלו חסרי אונים ויפסידו כסף רב. 

כדי להימנע ככל שניתן מלהיכנס לעסקה מסוכנת, חשוב לפני חתימת הסכם ותשלום כספים לבצע בדיקות מקדימות ולהיעזר בבעלי המקצוע הנכונים הם, עורכי דין המתמחים בסוג העסקה הרלבנטי. גם פה חשוב לזכור כי עורכי דין מתמחים בהתמחויות שונות. לכן פניה לחבר עורך דין או לעורך דין שייצג אתכם בעבר באיזשהו עניין, גם אם יסכים לקחת על עצמו את המשימה, איננה הדבר הנכון. כשרוכשים דירה בפרויקט תמ״א (התחדשות עירונית) צריך להיוועץ בעורך דין המתמחה בעסקאות תמ״א, כשמדובר בקבוצות רכישה יש לפנות למומחים לעסקאות בתחום קבוצות הרכישה, וכך הלאה. עורך הדין יבצע עבורכם את הבדיקות הדרושות בחוזה המכר כדי לוודא שתקבלו בטחונות ותמזערו את הסיכונים.

ואולם אל תסמכו על עורך הדין בלבד. תשאלו בעצמכם שאלות חשובות ותוודאו שהתשובות להן מצויות בכתב בחוזה המכר. כך למשל, תוודאו מהם לוחות הזמנים לקבלת הדירה? בפרויקטים רבים עניין זה מעורפל ותלוי בקבלת היתרים ובתנאים רבים נוספים אשר משמעותם הלכה למעשה היעדר ודאות מוחלטת וסיכון גבוהה כי פרויקט שחשבתם שיסתיים בתוך שנתיים, לא יסתיים בחמש שנים הקרובות (בעיות בקבלת היתרים ואישורים וכו׳). בעסקאות מסוג קבוצות רכישה עניין זה מעורפל עוד יותר שעה שבעסקאות אלו הרוכשים (בין אם מבינים זאת ובין אם לאו) הם הלכה למעשה, היזם והם אלו שנושאים באחריות לכל תקלה. ניהול קבוצת רכישה הוא עניין מורכב אשר המציאות הוכיחה כי רק גופים מעטים יודעים לעשות זאת באופן מקצועי ולמסור דירות כפי שהתחייבו, ולכן סוגיות רבות בהסכמים אלו נותרות מעורפלות (מחיר שאיננו סופי, לוחות זמנים לא ודאיים ועוד), עניין המרמז על סיכון גבוה מידי אשר עשוי להתממש ולהותיר את הרוכשים פגועים וחשופים.  

תבדקו עם מי אתה עושים עסק? מי היזם שמתחייב כלפיכם בחוזה? מה הרקע והניסיון שלו? היכן בנה? מה היכולת הכלכלית שלו? והאם הוא זה שמנהל בפועל את הפרויקט? 

לעתים אנו נתקלים בתופעה כי החוזה נחתם מול גוף ריק מתוכן שהוקם אד הוק לצורך הקמת הפרויקט וצפוי להיעלם מהעולם עם סיומו המיוחל. אין הכוונה לחברת בת או חברה הקשורה לגוף רציני והוקמה לצורך הקמת הפרויקט משיקולים אחרים, אלא לחברה חדשה שאיננה חלק מקבוצת חברות כלשהי ואשר הגיעה לעולם לצורך חתימת ההסכמים בפרויקט. איך נדע להבחין? חברה שהינה חלק מגוף רציני תהיה בעלת שדרת ניהול פנימית מקצועית ומנוסה (מהנדסים, מנהלי עבודה, שיווק וכו׳) ותנוהל על ידי גורמים הקשורים לקבוצה אליה היא משתייכת. חברה ריקה מתוכן, תהיה חברה אשר ספק אם יש לה משרדים או עובדים וללא שדרת ניהול פנימית. 

חשוב לא פחות, תבדקו מי הקבלן המבצע בשטח? האם יש לו סיווג קבלני כמתחייב על פי חוק? הסיווג הקבלני מעיד על ניסיונו של הקבלן המבצע, על כך שהוא מקפיד על הוראות הבטיחות המחייבות, הסיווג יכול להעיד גם על היכולות הכספיות שלו ועל היכולת שלכם לסמוך על איכות עבודתו. לעתים נגלה כי הקבלן המבצע באופן פורמאלי (בהסכמים ובשילוט באתר) הינו קבלן רשום, אך בפועל הקבלן הרשום רק נותן ״מטריה״ לקבלן לא רשום אחר אשר הוא זה מנהל את העניינים בשטח. מבנה שכזה צריך לעורר את חשדכם ועשוי להעיד על כך כי העבודה בפועל לא מבוצעת בהתאם לחוק ולנהלים וכי מי שמבצע את העבודה לא מנוסה ומקצועי כמו שחשבתם.

זכרו, העסקה לא מסתיימת כשחתמם על החוזה ושילמתם כסף. אלא כשקיבלתם בפועל את הדירה. לכן, תהיו מעורבים לאורך כל הדרך, תהיו ערניים לשינויים ולאירועים שצריכים ״להדליק לכם נורה אדומה״. שימו לב להאטה בקצב העבודות בשטח, האטה שכזו עשויה לרמז על בעיות כלכליות של היזם או הקבלן. גם החלפת הקבלן המבצע תוך כדי ביצוע העבודות עשויה להעיד לעתים על בעיות צפויות וקשיים כלכליים. במקרים כאלו, תתייעצו עם עורך הדין שלכם ותבינו מה האפשרויות העומדות לרשותכם והאם החוזה שחתמתם מגן עליכם.

אבל מה עושים אם בכל זאת הסתבכתם? מה האפשרויות העומדות לרשותכם כשהפרויקט נתקע? הקבלן ברח? התמוטט? אז בשלב ראשון תנשמו לתוך המצוקה, תירגעו ותפעילו שיקול דעת וקור רוח. פאניקה לא תעזור. האמת היא שיש פתרונות שונים שאולי אינכם רואים כרגע אך התייעצות עם מומחים לפתרון משברים ולחילוץ פרויקטים תחשוף בפניכם את מגוון דרכי הפעולה ליציאה מהמשבר ועד לקבלת הדירה המיוחלת. ברגעים אלו, התארגנות נכונה של כלל הדיירים (או רובם), תאפשר לכם לנקוט בפעולות משפטיות מגוונות שיכולות להעביר את השליטה בפרויקט אליכם ולחסוך לכם הוצאות רבות. אבל עוד קודם, לפני שרצים לנהל הליך משפטי, תדעו כי קיימות היום בשוק חברות שמתמחות בחילוץ פרויקטים תקועים ממשברים ובאמצעות ניהול נכון של המשבר על ידי גורם מקצועי שכזה תוכלו לפתור את המשבר לעיתים גם ללא הליך משפטי, בתוך פרק זמן קצר יחסית, ובאמצעות הסדרים נכונים עם כלל המעורבים.

חלק א' במדריך להתחדשות עירונית: חילוץ פרויקט ממשבר

תביעות משפטיות וסכסוכים, בירוקרטיה והליכי תכנון מתמשכים, דיירים סרבנים, קשיי מימון וקשיי תזרים-  כל אלה הם רק חלק מהסיבות לקריסתם של פרויקטים נדל"ניים. מה אפשר לעשות מראש? וחשוב לא פחות, כיצד מחלצים פרויקט תקוע מהבוץ העמוק בו הוא נמצא? קראו עוד>>

*עו״ד מעיין בכר, הינה מנכ"לית ומייסדת קבוצת גביש שחם (GSG), המתמחה בחילוץ פרוקייטים ממשברים

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות